#95 Mein Haus in gute Hände geben – und darin wohnen bleiben

Der Wunsch, im vertrauten Umfeld alt zu werden, kollidiert oft mit der Last der Instandhaltung, fehlender Barrierefreiheit oder der Sorge um das Erbe. Doch es gibt Wege, die Immobilie rechtzeitig an verlässliche Partner zu übergeben, finanzielle Sicherheit zu gewinnen und trotzdem lebenslang in der vertrauen Umgebung wohnen zu bleiben.

Der Verkauf einer Immobilie muss nicht zwingend zum Auszug führen. Der Käufer kann wahlweise ein Wohnrecht oder Nießbrauch als Gegenleistung einräumen, sodass der Verbleib im Haus gesichert ist:

Beide Rechte müssen notariell in einem Vertrag beurkundet werden und stehen als dingliche Belastung im Grundbuch.

Achtung beim möglichen Sozialhilferegress:
Die hohen Kosten in einem Pflegeheim zehren Renteneinkünfte und Ersparnisse schnell auf, sodass Sozialhilfe beantragt werden muss. Wer in den letzten 10 Jahren vor dem Sozialhilfebezug größere Vermögenswerte (z. B. das Haus) verschenkt hat, kann vom Sozialamt auf Rückgabe des Geschenks in Anspruch genommen werden § 528 BGB iVm § 93 SGB XII.
Die 10-Jahres-Frist beginnt laut BGH (Urt. 19.07.2011 AZ X ZR 140 / 10) mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt - auch wenn Wohnrecht oder Nießbrauch eingeräumt wurde.
Bis Fristablauf besteht die Gefahr, dass der Beschenkte das Geschenk (= Haus) oder das Surrogat (= Kaufpreis eines Dritten) herausgeben muss. Alternativ ist ein Kredit aufnehmen, um die geleisteten Zuwendungen an den Sozialhilfeträger zu erstatten.

Das Familienmodell

Wer Planungssicherheit möchte und keinen Sozialhilferegress befürchten will, sollte die Bestandsimmobilie auch innerhalb der Familie verkaufen und nicht zu verschenken. Der Verkauf an die eigenen Kinder oder Enkel ist grunderwerbssteuerfrei.

Der Kaufvertrag kann sehr individuell gestaltet werden. Die Eintragung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs reduziert den tatsächlich zu zahlenden Kaufpreis, da der Wert dieser Rechte – basierend auf der statistischen Lebenserwartung – als Gegenleistung vom Immobilienwert abgezogen wird. Auch Ratenzahlung ist möglich. Zudem können die Kinder als junge Käufer im Erwerbsleben oft deutlich günstigere Kredite und Fördermittel (wie die KfW-Förderung 308 für junge Familien) nutzen, um den sanierungsbedürftigen Bestand energetisch fit zu machen oder barrierefrei umzubauen. Senioren erhalten im Alter hingegen oft nur unattraktive Bankkonditionen für notwendige Modernisierungen und bauliche Maßnahmen.

Vielfach haben die Familienmitglieder kein Interesse am Familienheim oder sie zerstreiten sich im Todesfall. Möglicherweise muss die Immobilie veräußern werden, um Kredite abzulösen oder um die Erbschaftssteuer zu zahlen. Kauft ein Bauträger eine Bestandsimmobilie, drohen Gebäudeabriss und Baumfällarbeiten zur optimierten Grundstückausnutzung.

Alle, die das verhindern wollen, sollten vorausschauend planen.

3 Varianten mit Dritten

Die nachfolgenden Varianten zeigen, wie eine Immobilie gezielt in gute Hände übergeben werden kann, sodass der Verkäufer weiterhin sicher und sorgenfrei wohnen kann. Die meisten Angebote sind regional begrenzt, können jedoch als Anregung für andere Orte dienen.

Alle Vertragsdetails sind stets individuell zu verhandeln und mit Juristen sowie Steuerberatern sorgfältig abzustimmen. 

Das Syndikats-Modell

In Altötting / Burghausen haben sich das SauRiassl Syndikat e.V. und die SauRiassl GmbH gegründet. Diese Gesellschaft gehört keinem Investor, sondern allen Bewohner:innen. Mehrere Bestandsimmobilien wurden bislang mit Hilfe von Direktkrediten erworben. Wohnungen werden ausschließlich an Vereinsmitglieder vergeben. Über die Vergabe entscheiden die Bewohner in den jeweiligen Häusern. Unter dem Prinzip „Einer für alle, alle für einen! werden nicht nur Wohnräume, sondern auch Auto, Server, Werkzeuge oder Strom geteilt.

Konzept und Sicherheit: Die Immobilie wird in die GmbH überführt. Eine besondere juristische Konstruktion verhindert eine gewinnmaximierende Weiterveräußerung. Für den ehemaligen Eigentümer bedeutet dies den Übergang vom Alleineigentum in eine selbstverwaltete Gemeinschaft. Sicherlich ist dies ein bewusstes Statement für eine andere Form des Wirtschaftens.
Der kostenfreie Verbleib in der Immobilie wird über ein Wohnrecht grundbuchrechtlich gesichert. Erst mit dem Tod wird die Immobilie modernisiert oder umgebaut und den Vereinsmitgliedern als Wohnraum zur Verfügung gestellt.

Das Genossenschaftsmodell

In Ingelheim / Wackernheim (bei Mainz) erwarb die ZukunftsRaum eG zunächst eine Bestandsimmobilie von 1970, welches aufgestockt und saniert wurde. Zusätzlich entstanden Tiny Flats im Garten. Aus einem Einfamilienhaus entstanden 6 Wohneinheiten. Dieser Ansatz wird in weiteren Projekten umgesetzt. Nur Genossenschaftsmitglieder können die Projekthäuser bewohnen. Dafür müssen Genossenschaftsanteile erworben werden. Bei Tod oder Ausscheiden entsteht ein Abfindungsanspruch, maximal der Nominalwert der Anteile. Dieser Geldanspruch kann an die Erben fließen. Die Mitbestimmung in der Genossenschaft ist ein zentrales Element.

Konzept und Sicherheit: Eigentümer von Bestandsobjekten können die eigene Immobilie als Genossenschaftsanteil einbringen (Sacheinlage), Mitglied in der Genossenschaft werden und eine schöne neue Genossenschaftswohnung nutzen. Dieser "Tausch" erspart eigenen Baustress ohne finanzielle Belastungen. Neben der Beteiligung an der Genossenschaft ist der ehemalige Eigentümer durch einen Dauernutzungsvertrag gesichert, in dem eine ordentliche Kündigung durch die Genossenschaft ausgeschlossen ist. Ein monatliches Dauernutzungsentgelt ist zu zahlen. 

Das Stiftungsmodell

Für Menschen ohne interessierte Erben, die ihr Lebenswerk in „gute Hände“ geben wollen, ist die Übertragung an eine Stiftung eine Handlungsoption. Dabei können steuerliche Vorteile eine Rolle spielen. Die Übertragung auf eine gemeinnützige Stiftung ist von der Schenkungs- und Erbschaftsteuer befreit. Das bedeutet, das Vermögen kommt ohne Abzüge dem Stiftungszweck zugute.

Die Auswahl der richtigen gemeinnützigen Organisation ist wichtig. Wird zum Beispiel die Immobilie dem Tierschutzverein nach dem Tode vermacht, so wird der Tierschutzverein unverzüglich die Immobilie gewinnoptimiert veräußern und den Erlös für den eigentlichen Zweck nutzen. Soll die Immobilie jedoch die Bewohner schützen und weiterhin erhalten bleiben, so muss eine Stiftung bedacht werden, die genau diesen Stiftungszweck hat.

Die gemeinnützige "Stiftung Daheim im Viertel" (Opens in a new window)in München garantiert, dass ein Weiterverkauf der Immobilie nicht stattfindet. Alle Mieter erhalten eine dauerhafte Wohnsicherheit zu bezahlbaren Mieten, das Haus wird sorgfältig verwaltet und gepflegt und die Überschüsse aus der Hausbewirtschaftung kommen ausschließlich dem Engagement der Stiftung in Münchner Stadtvierteln zugute.

Konzept und Sicherheit:
Eine Immobilie kann der Stiftung wahlweise

• bereits zu Lebzeiten übertragen werden:

Verkauf zu einem fairen Preis: Liegt dieser Ankaufspreis unterhalb des Verkehrswertes, gilt die Differenz als Schenkung an die Stiftung. Über diesen Betrag kann eine Zuwendungsbescheinigung ausgestellt werden. Bis zu einer Höhe von einer Million Euro über 10 Jahre verteilt können steuerlich geltend gemacht machen.

Leibrente: Eine kleine Erwerbsrente, die gerade in München nicht ausreicht, kann so aufgebessert werden. Es bleiben Freiräume für einen angenehmen Lebensabend ohne Belastung durch eine Immobilie.

Übertragung gegen Nießbrauch oder Wohnrechte für Verkäufer und dessen Angehörige

• durch eine testamentarische Verfügung vermacht werden:

Der Eigentümer bleibt bis zum Tode im Grundbuch und kann nach Belieben die Immobilie selbst nutzen und auch verkaufen. 

Bundesweit agiert die „Stiftung trias“. Boden zu Gemeingut zu verwandeln und Wohn- und Lebensraum so zu gestalten, dass vielfältige neue, gemeinschaftliche Wohnformen daraus entstehen können, ist ihr wesentliches Stiftungsziel.

Fazit: Welcher Weg passt zu mir?

Die Entscheidung, das Haus abzugeben und dennoch darin wohnen zu bleiben, erfordert Mut und eine sorgfältige Abwägung der persönlichen Ziele. Das Gespräch mit der eigenen Familie ist immer vorrangig zu führen. Danach können andere Partner gesucht werden.

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin

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