Newsletter 11 / 23 * Wohnprojekte auf Mietbasis

Liebe Leserschaft,

die Themen meiner Posts und für den monatlichen Newsletter ergeben sich aus meinen aktuellen Mandaten bzw. den Themen, die mir ganz persönlich am Herzen liegen. Insofern gibt es keine feste "Ordnung".
Dies scheint ganz gut anzukommen ... die Community wird größer und ich freue mich sehr über die positiven Rückmeldungen. Sie dürfen gerne jeden Newsletter weiterleiten oder auf meinen Blog verweisen.

Neben den herzzerreißenden Bildern aus der ganzen Welt hat mich der Wahlerfolg der AfD in meiner schönen Heimat Bayern doch sehr überrascht. Protest war wohl vielen wichtiger als jede Sachargumentation.

So spielte als Wahlkampfthema "bezahlbarer Wohnraum" keine Rolle .. nicht einmal in München, der teuersten Stadt in Deutschland.

Nachfolgend werfe ich einen Blick auf
I. Lösungsansätze für verbesserte Rahmenbedingungen
II. Wissenswertes für die Gruppen (Mietprojekt)

I. Lösungsansätze für verbesserte Rahmenbedingungen 

Im der öffentlichen Wahrnehmung stehen vordergründig nur zwei Forderungen:

• Deckelung der Mieten und mehr Schutz von Mietwohnungen
  Post #48 Wir kaufen eine Immobilie mit Mieter ?! (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

• mehr geförderter Neubau

Über die viel diskutierte „Neue Wohnungsgemeinnützigkeit“ hört man aktuell nichts. Angeblich soll es 2024 an den Start gehen. Mal sehen, ob dann nur ein Steuergesetz für Unternehmen übrig bleibt.
Auch meine Kollegin Dorothea Heintze ist skeptisch (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre).

Vermutlich gibt es sowieso nicht die eine „Lösung“, sondern eine Vielzahl von Lösungsansätzen.

• Der „Wumms“ aus dem Kanzleramt

Während der Staat auf die großen Unternehmen setzt, läuft bei denen die Insolvenzwelle. Davon hängen auch die Existenz viele Handwerksunternehmen und Zulieferer ab. Die Schnelligkeit der Umsetzung wird entscheident sein, ob und wie viele Unternehmen überleben.

• Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz legt eine nationale Strategie für soziale Innovation und gemeinwohlorientierte Unternehmen vor.

https://www.bmwk.de/Redaktion/DE/Dossier/nationale-strategie-fuer-sozialunternehmen-und-social-startups.html (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Ich zitiere daraus ...

• Um Gemeinwohlorientierten Unternehmen den Gründungsprozess zu erleichtern, werden wir das Genossenschaftsrecht weiter digitalisieren und wollen auch im Gesellschaftsrecht Verbesserungen schaffen.

• Darüber hinaus gestalten wir das Gemeinnützigkeitsrecht effizienter, indem unangemessene, insbesondere bürokratische Hürden abgebaut werden.

• Gründung und Professionalisierung werden durch Beratung gefördert. 

Zu den gemeinwohlorientierten Unternehmen können auch Genossenschaft gehören, obwohl sie vorrangig der Förderung ihrer Mitglieder verpflichtet sind.

• Die Ergebnisse der Expertenkommission zum Volksentscheid „Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen“ wurden veröffentlicht.

Den interessanten Bericht findet ihr unter >> LINK (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Ich zitiere daraus ...

Das Land Berlin hat nach dem Grundgesetz die Kompetenz für eine Gesetzgebung zur Vergesellschaftung in Berlin belegener Immobilienbestände großer Wohnungsunternehmen. Der Bund hat von seiner Kompetenz für die Materie der Vergesellschaftung bisher keinen Gebrauch gemacht. Die Gesetzgebung des Bundes im Bereich des Mieterschutzes fällt nicht unter die Materie der Vergesellschaftung. Die Kompetenz des Landes erstreckt sich auf zivilrechtliche Nebenfragen einer Vergesellschaftung, wie etwa den Übergang von Mietverhältnissen. Zudem hält sich das Land Berlin mit einer Vergesellschaftung von in Berlin belegenen Grundstücken im Rahmen der räumlichen Reichweite seiner Hoheitsgewalt. Ein Vergesellschaftungsgesetz steht tatbestandlich im Einklang mit den in Art. 15 GG ausdrücklich genannten Voraussetzungen.

 Hierzu gibt es den passenden Hörbeitrag unter
„Schöner Wohnen - der Podcast zur Wohnungsfrage“

Es ist unwahrscheinlich, dass sich aus der juristischen Möglichkeit in absehbarer Zukunft konkrete Maßnahmen ergeben. Immerhin gibt es eine juristische Klarstellung zum Art 15 GG.

Die Politik sollte aber auch die Ideen aus der Zivilgesellschaft aufgreifen. Die vielfältigen Herausforderungen bedürfen des Engagements des / der Einzelnen. Insofern sollte die Politik die passenden Rahmenbedingungen schaffen.

• Daniel Fuhrhop hat jetzt seine Dissertation „Der unsichtbare Wohnraum – Wohnsuffizienz als Antwort auf Wohnraummangel, Klimakrise und Einsamkeit“ veröffentlicht.

Ich zitiere ...

Der Wohnungsneubau eines Jahres mit bislang etwa 300.000 Wohnungen schadet dem Klima in seinem Lebenszyklus mit bis zu 74 Millionen Tonnen CO2-Äquivalent beinahe genauso wie der jährliche Betrieb sämtlicher 43 Millionen Altbauwohnungen mit momentan 80 Mio. t CO2-eq. Der „unsichtbare Wohnraum“ ungenutzter Zimmer oder Einliegerwohnungen, oft ehemalige Kinderzimmer, kann pro Jahr 100.000 Wohnungen liefern, wenn man die dafür nötigen Kümmererstrukturen aufbaut. 

Die kostenlose OPEN ACCESS Version und die PRINTFASSUNG finden Sie beim Transcript Verlag Bielefeld.

• Forderungen 2.0 des Netzwerkes Immovielien (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Es gibt also durchaus mehr als nur 2 Ideen und Stellschrauben zur Verbesserung der Rahmenbedingungen ... für die Schaffung und den Erhalt von preiswertem Wohnraum.

II. Wissenswertes für Gruppen

Gruppen, die zunächst eigene Projekte in unterschiedlichen Rechtsformen anstrebten, überlegen sich vermehrt unter das Dach einer bestehenden (Dach)Genossenschaft zu schlüpfen. Nicht jede Gruppe hat genügend Eigenkapital oder ein Grundstück. Manche scheuen die Arbeit und das Bauherrnrisiko. Je nach Bundesland ist die Zahl der Wohnprojekte auf Mietbasis sehr unterschiedlich.

Aus juristischer Sicht gibt es immer wieder folgende Fragestellungen für Wohnprojekte auf Mietbasis:

1. Wahl der Vertragsverhältnisse 

Generalmietvertrag oder Einzelverträge iVm Kooperationsvertrag

 2. Rechtsform der Gruppe 

Der Zusammenschluss von Bewohner:innen

Kann sich die Gruppe auf keine Rechtsform einigen, so gibt es gegenüber dem Vermieter keine „einheitliche Stimme“ und keinen Vertragspartner.

Mitunter ist der Vermieter dennoch bereit, die Bewohner:innen bei manchen Entscheidungen zu beteiligen. Dies ist natürlich nur freiwillig möglich. 

Genossenschaften müssen die Beteiligung jedoch genossenschaftsrechtlich korrekt gestalten. Soll die Mit-/ Selbstverwaltung von „Hausgruppe“ verbindlich geregelt werden, kann ein Genossenschaft in der Satzung (freiwillige) Organe einführen. Diese können mit eigenen Rechten und Pflichten ausgestattet werden, jedoch nicht in die gesetzlich vorgesehenen Kompetenzen der gesetzlich vorgesehenen Organe eingreifen. Es handelt sich insofern um unterstützende und / oder beratende Organe, meist in der Form von Beiräten. 

3. Inhaltlich sollten geregelt werden ...

a) die interne Organisation für Entscheidungen

• für finanzielle Verbindlichkeiten >> nur als GbR oder e.V. möglich

• für sonstige nicht-finanzielle Entscheidungen >> auch als nicht-eingetragener Verein oder als Beiräte möglich

 b) die interne Organisation für Arbeitsteilung 

• Erledigung der Hausordnung laut Mietverhältnis >> Vertragspflicht gegenüber Vermieter

• soziale Arbeitsteilung >> nur über die passende Rechtsform

Abschließend noch eine Herausforderung für besonders Mutige.

4. ... besondere Objekte ?!

Bestandsimmobilien sind allein in Hinblick auf Ressourcenschutz erhaltens- bzw. umbauwürdig. Ich möchte den Blick auf besondere Objekte werfen, die für Orte und ganze Regionen identitätsstiftend sind > Kirchengebäude.

Vermehrt werden auch (ehemalige) Kirchengrundstücke und Kirchengebäude in Zukunft "auf den Markt kommen". Kirchenaustritte in beiden großen Konfessionen und ein enormer Sparzwang zeigen Auswirkungen. So gibt es eine eigene Angebotsseite für Kirchgrundstücke (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre).

Die Profanierung von Kirchengebäude gehört zur "hohen Schule der Projektentwickler". Zum Einlesen ist folgende Internetseite hilfreich:

Leider habe ich aktuell erfahren, dass ein Mietprojekt unter dem Dach einer Genossenschaft an den vertraglichen Herausforderungen mit einer Kirchengemeinde gescheitert ist. Viele Jahre Arbeit sind vergebens und der Prozesse hat auch viel Geld gekostet. Mehr dazu unter >> Link (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Am 01.12.23 werde ich einen Post freischalten, der alles Wissenwertes für Wohnprojekte auf Mietbasis sammelt. Aktuell bin ich noch in der Schreibphase. DIESER POST IST DANN NUR FÜR ABONNENTEN.

Wie immer freue mich auf weitere Erfahrungsberichte aus der Leserschaft.
Schreiben Sie mir gerne unter info@majchrzak-rummel.de (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Kommen Sie gesund durch den Herbst

Ihre Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin und Projektberaterin

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