#82 Bauturbo für Einfamilienhäuser?!

In der Veröffentlichung “Einfamilienhäuser als Möglichkeitsräume” der Wüstenrot Stiftung und der Hochschule für Technik Stuttgart

in Kombination mit der Internetseite

wurden die baurechtlichen Schwierigkeiten zur Ermöglichung von Anbauten, Aufstockungen oder Nachverdichtung ausführlich beschrieben. 

neue juristische Möglichkeiten

Aktuell ist der Entwurf eines „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ - gerne auch als „Bauturbo“ beschrieben - im Gesetzgebungsverfahren. Im Herbst 25 sollen die Lesungen abgeschlossen sein.

Der Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen befasst sich am Mittwoch, 10. September 2025, mit dem Gesetzentwurf. Die Sitzung wird live übertragen und aufgezeichnet.

https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2025/kw37-pa-wohnen-1104598 (Abre numa nova janela)

Der erste Entwurf für den neuen § 246e BauGBdas Gesetz hatte noch vorgesehen, dass diese Ausnahmeregelung nur gilt, wenn Mehrfamilienhäuser mit mindestens sechs Wohnungen pro Gebäude errichtet werden sollten. 

Diese Mindestzahl ist in der aktuellen Fassung nicht mehr enthalten und gilt insofern auch für Einfamilienhäuser.

Zu dem Gesetzesentwurf gibt es zwei konträre Standpunkte:

Bevorzugung des Einfamilienhausbaus

»Davon profitiert nun der Einfamilienhausbau«, so Steffen Pfrogner (Stadtplaner, Architekt und ehrenamtlich aktiv im Ausschuss Stadtplanung der Bundesarchitektenkammer) im Gespräch mit der Jungle World (Abre numa nova janela):

 „Das wird im ländlichen Raum zu massiver Zersiedelung der Landschaft führen. Dass das im großstädtischen und von Wohnraummangel geprägtem Raum das Wohnungsproblem lindert, zweifele ich an. Die Notwendigkeit, angesichts von Klimaveränderung und Artensterben den Flächenverbrauch zu begrenzen, wird so konterkariert. Hinter dieser Lockerung steckt wohl nicht nur die ideologisch motivierte Bevorzugung des Einfamilienhausbaus, die über Jahrzehnte die westdeutsche Wohnungspolitik prägte. Es dürfte sich auch um Klientelpolitik handeln. Wohlhabende Landbesitzer im ländlichen Raum, die dort häufig beste Beziehungen mit kommunalen Entscheidungsgremien unterhalten, erhalten dadurch eine Möglichkeit, ihren Besitz unter Umgehung bisher geltender Vorschriften in Bauland umzuwandeln.“

Kritik kommt auch von Umweltverbänden. Die Architects for Future, die sich für Umweltschutz einsetzen, kritisieren, dass der sogenannte Donut-Effekt – die Schwächung innerörtlicher Strukturen zugunsten von Randlagen – durch das Gesetz systematisch begünstigt werde. 

Die Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung warnte in einer Stellungnahme zum Gesetzentwurf vor der Gefahr städtebaulicher Fehlentwicklungen, die von künftigen Generationen nur mit großem Aufwand zu reparieren sind. Es wird kritisiert, dass der Gesetzentwurf nicht darauf abzielt, den Bau von Wohnungen mit bezahlbaren Mieten zu fördern. Das geplante Gesetz würde in dieser Form vor allem für den Bau von teuren, fremdvermieteten oder als Ferienimmobilie bzw. als reines Investment gedachte Eigentumswohnungen genutzt.

Ermöglichung von Veränderungen im Einfamilienhausbestand

Das Gesetz erleichtert aber nicht nur den Neubaus, sondern auch die Möglichkeiten der Erweiterung, Umbau oder Verdichtung.

Im Geltungsbereich bestehender Bebauungspläne sollen Erweiterungen von Gebäuden, insbesondere Aufstockungen, künftig auch quartierweise oder stadtweit möglich sein, ohne dass ein Bebauungsplan geändert werden muss. Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB war bisher nur für Einzelfälle vorgesehen.

Im unbeplanten Innenbereich nach § 34 Abs. 3b BauGB sind vereinfachte Aufstockungen mit Wohnraum selbst bei Nicht-Wohngebäuden, etwa über Supermärkten oder anderen gewerblich genutzten Gebäuden möglich. Dafür können Lärmschutzauflagen angepasst werden, um Wohnungsbau in gemischten Gebieten zu erleichtern. Ziel ist die Quartiersdurchmischung und die Schaffung von mehr Wohnraum in innerstädtischen Bereichen.
Hinterliegende Grundstücke oder Grundstücksteile in zweiter Reihe sowie Freiflächen wie Innenhöfe innerhalb von Wohnblöcken können nun leichter bebaut werden.

Gleichzeitig wird der Umwandlungsschutz für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen um fünf Jahre verlängert, um Mieter vor Verdrängung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu schützen. Damit wird der Fokus nicht nur auf mehr Wohnraum, sondern auch auf soziale Ausgewogenheit gelegt.

Erste Einschätzung

Grundsätzlich ist zu begrüßen, dass die Kommune vor Ort mehr Gestaltungsmöglichkeiten bekommen soll.

Ob und wie dies - erfolgreich - genutzt wird, hängt von der Haltung der lokalen Entscheidungsträger und der praktischen Anwendung vor Ort ab.

Die Kommunen sollten sich frühzeitig auf die neuen Möglichkeiten vorbereiten. 

Schritt 1: Gebietskulisse und Voraussetzungen prüfen

Kommunen sollten frühzeitig prüfen, ob sie die Voraussetzungen für den Bauturbo erfüllen. Der Bauturbo ist nur in nach § 201a BauGB festgelegten angespannten Wohnungsmärkten anwendbar.

Schritt 2: Interne Prozesse optimieren

Die zweimonatige Frist erfordert erhebliche Anpassungen in den Verwaltungsabläufen. Kommunen sollten ihre internen Prozesse bereits jetzt straffen und die erforderlichen Kapazitäten schaffen. Dies umfasst sowohl personelle als auch technische Aspekte. Elektronische Bauanträge und BIM (Building Information Modeling) können interne Abläufe erheblich verkürzen. Kommunen sollten in digitale Lösungen investieren.

Schritt 3: Transparente Bürgerkommunikation

Trotz verkürzter Fristen sollten Kommunen auf transparente Bürgerkommunikation setzen. Frühzeitige Information erhöht die Akzeptanz vor Ort und kann spätere Konflikte vermeiden.

Architekten und Bauherren müssen diese neuen juristischen Möglichkeiten kennen, damit die kreativen Möglichkeiten auch realisiert werden.

Wenn aus einem Einfamilienhaus ein Mehrgenerationshaus oder ein Zweifamilienhaus wird, entsteht neuer Wohnraum - vielleicht auch eine preiswerte Mietwohnung. In Deutschland ist die Quote von vermietenden Privatleuten sehr hoch.

bauliche Möglichkeiten

Ich selbst bin begeistert von MetamopHouse

Gerade für den Bestand an Einfamilienhäuser bin ich optimistisch, dass kreative Projekte bald umgesetzt werden können und dann Nachahmer finden.

Bei allen Fragen für juristischen Umsetzung und Finanzierung können Sie sich gerne an mich wenden.

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, (Wohn)projektberaterin