#103 Junges Wohnen

In eigener Sache:
Auf meinem Blog schreibe ich einerseits über Themen rund ums Wohnen, die mich aktuell beschäftigen; andererseits nutze ich konkrete Beratungsanfragen, deren Aufbereitung auch für die größere Leserschaft interessant sein könnte. Dabei schreibe ich mal persönlich auf der Metaebene (meist ohne Paywall), mal sehr konkret und juristisch detailliert (mit einer Paywall).
Auf meinem Blog findet ihr kein KI‑Blabla. Ich freue mich über ein ABO als Zeichen der Wertschätzung meiner Arbeit.

Auf dem hart umkämpften Wohnungsmarkt haben bestimmte Bevölkerungsgruppen kaum Chancen, eine preiswerte Mietwohnung zu finden. Ich muss gestehen, dass mir die Gruppe junger Menschen zwischen 18 und 29 Jahren bislang inhaltlich entgangen ist.

Zum Glück gibt es Akteur:innen, die sich für diese Generation einsetzen wollen. Damit sind nicht nur Studierende oder Auszubildende gemeint, sondern alle jungen Menschen. Die meisten sind noch in der persönlichen oder beruflichen Orientierungsphase. Die sozialen und finanziellen Verhältnisse sind nicht gefestigt. Die Standard‑Wohnung passt weder zum Lebensgefühl noch zum Budget junger Menschen.

Fragestellung

“Könnten wir einen gemeinnützigen Dachverein gründen, der als zentrale Ansprech‑ und Vertrauensstelle für Immobilien-Eigentümer:innen, Kommunen, soziale Träger und professionelle Berater:innen fungiert? Insbesondere temporär verfügbare Wohn‑ und Gewerbeflächen könnten von einer Gruppe junger Mieter:innen genutzt werden. Der Dachverein würde dabei die rechtlichen, organisatorischen und fachlichen Hürden für Eigentümer:innen und junge Mieter:innen reduzieren.”

Meine Antwort zeigt mehrere Varianten, da es auf die Fragen kein einfaches JA gibt.

Variante 1

a) Das Gemeinnützigkeitsrecht arbeitet in Kategorien: Die geförderte Zielgruppe muss unmittelbar und direkt begünstigt werden. Nach § 52 AO ist beispielsweise die Studentenhilfe gemeinnützig, während die Förderung volljähriger Auszubildender als nicht gemeinnützig gilt. Die Förderung von Flüchtlingen oder Menschen mit Behinderung wird als gemeinnützig anerkannt; die allgemeine Förderung junger Erwachsener hingegen nicht. 
Bei der Abfassung der Satzung muss also sorgfältig die “Zielgruppe” gewählt werden.

MIWO e.V. (Öffnet in neuem Fenster) setzt sich in München seit Jahren für den Bau eines Wohnheims für internationale Studierende ein. Zweck des Vereins ist die Förderung der Studentenhilfe sowie der internationalen Gesinnung, Toleranz und Völkerverständigung.

b) Nur als nicht gemeinnütziger Verein könnte eine zentrale Ansprech- und Vermittlungsstelle für junge Erwachsene geschaffen werden. Die Erfahrung zeigt, das dies wenig effizient ist.

Wie könnte gezielt Wohnraum geschaffen werden?

Variante 2: eV - GmbH

a) Bewohnis e.V (Öffnet in neuem Fenster). hat ein kleines unsaniertes Mehrfamilienhaus im Besitz des Kommunalreferats in Allach-Untermenzing angemietet und mit viel Eigenleistung durch die künftigen “Bewohnis” saniert.

Zweck des nicht gemeinnützigen Vereins ist die Förderung gemeinschaftlichen, selbstorganisierten Wohnens für junge Erwachsene sowie die Schaffung, Organisation und Verwaltung entsprechender Wohn- und Lebensräume.

Die eigenständige Anmietung eines Hauses (Generalmietvertrag) zur temporären Untervermietung an junge Menschen ist zwar keine ideelle Tätigkeit, dient aber der Selbstorganisation im Einzelprojekt.

b) Als strukturell übergeordnete Tätigkeit für viele Projekte wäre das aber eine gewerbliche Tätigkeit. Dies könnte zur Löschung aus dem Vereinsregister von Amtswegen führen. Die persönliche Haftung der Vorstände würde ausgelöst, wenn der ideelle Satzungszweck anders gelebt und der Verein dadurch geschädigt wird (z.B. Überschuldung).

Für An- und Vermietungstätigkeit wäre eine GmbH rechtssicher. Das könnte auch die Tochter-GmbH eines gemeinnützigen Vereins sein.

c) Eine solche GmbH könnte als gemeinnützig anerkannt werden, sofern sie die Anforderungen einer Neuen Wohngemeinnützigkeit erfüllt: Die gGmbH muss Wohnraum unmittelbar und direkt Menschen mit geringem Einkommen zur Verfügung stellen. Dafür ist kein Neubau erforderlich — die Anmietung und Weitervermietung bestehender Wohnungen an die Zielgruppe genügt. Formal sind junge Erwachsene zwar nicht per se die vorgesehene Zielgruppe; viele junge Menschen würden jedoch die maßgeblichen Einkommensgrenzen nicht überschreiten.

Auch sozialen Organisationen könnten ihrerseits das neue Geschäftsfeld Vermietung nach nach § 52 Abs. 2 Nr. 27 AO für sich entdecken.

Zur Vertiefung empfehle ich meinen Artikel über die Neue Wohngemeinnützigkeit:

Auszug aus “Zukunft Wohnen – Gemeinschaftliche Modelle und aktuelle Herausforderungen” des “FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e.V.” (Öffnet in neuem Fenster)

Variante 3: eG

Es könnte eine Genossenschaft - in Anlehnung an die GIMA - gegründet werden.

Es könnte eine Genossenschaft in Anlehnung an die GENIUS Wohnbau eG gegründet werden. Auch eine gemeinnützige eG ist denkbar.

Alle Varianten (gGmbH, eG oder geG) zielen auf strukturelle Verbesserungen -für hoffentlich viele Einzelprojekte.

🤔 Während ich das schreibe, habe ich das ungute Gefühl, dass Lösungen über die Köpfe junger Menschen hinweg erarbeitet werden. Sicherlich ist es wichtig, überhaupt ein Dach über dem Kopf zu haben, doch wie viel Mitbestimmung haben junge Menschen tatsächlich bei der Stadtentwicklung? Wohnen ist nur ein Teilbereich. Wie sind junge Leute mobil? Wo können sie sich ohne Konsumzwang aufhalten und wie ihr Potenzial entfalten? Wie stellen sich Kinder und Jugendliche die Zukunft unserer Städte und Dörfer vor?

Diese Fragen stellen Stadtentwickler:innen noch immer zu wenig! Dabei sind Kinder und Jugendliche gleichfalls Alltagsexpert:innen ihres Lebensumfeldes. Und sie bringen kreative Ideen zur Gestaltung von Wohnquartieren, Innenstädten und Freiräumen mit. Sie bedürfen natürlich einer altersspezifischen Ansprache auf Augenhöhe.

Wie das gelingen kann, beschreibt Bürgermeister Thoennes:
https://www.ghst.de/dr-dietmar-thoennes (Öffnet in neuem Fenster)

Im Podcast der STADTREDEREI findet sich ein hörenswerter Beitrag » LINK (Öffnet in neuem Fenster)

Immerhin findet sich im Entwurf zum neuen § 3 Abs. 4 BauGB eine wesentliche Neuerung: „Auch Kinder und Jugendliche sind Teil der Öffentlichkeit“. Kinder- und Jugendgremien in den Kommunen müssten somit etabliert werden.
Immerhin ein Hoffungsschimmer 🌈.

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, (Wohn)Projektberaterin