#74 Die Last mit der Pacht

Zum Erbbaurecht finden Sie viele juristische Basisinformationen in meinem Post vom November 2023.

Hier widme ich mich ausschließlich einem Aspekt:

dem Umgang mit auslaufenden Erbbaurechtsverträgen

Laut einer Studie des Erbbaurechtsverbands laufen in den kommenden Jahren die Erbbaurechte aus der Nachkriegszeit aus. In einigen Kommunen sind davon ganze Ortsteile betroffen.

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In Lüneburg gibt es insgesamt 3.494 Erbbaurechte, von denen 1.500 bei der Klosterkammer Hannover und die anderen bei der Hansestadt Lüneburg und drei Stiftungen liegen. Insgesamt sind etwa 10.000 Menschen betroffen. Für die Verlängerung fordern die Hansestadt Lüneburg 4 % und die Klosterkammer Hannover 5 % zzgl der indizierten Wertsicherung. Da die neuen Erbbauzinsen auf Basis der aktuellen Bodenpreise berechnet werden, steigen die Erbbauzinsen faktisch um 1.700 % und belaufen sich auf etwa 1.000 Euro pro Monat bzw. 12.000 Euro pro Jahr (Zahlen von der „Initiative Bezahlbarer Wohnraum im Erbbau Lüneburg").

Eigentümer von Häusern auf Erbbaugrundstücken, die sich eine solche Belastung nicht leisten können, ziehen einen Verkauf in Erwägung. Notverkäufe sind jedoch nur mit einem Wertverlust von 50 % möglich. Menschen mit geringem Einkommen werden somit einerseits aus ihren Häusern verdrängt und finden andererseits in der Stadt keine preiswerten Mietwohnungen als Alternative. Ihre Altersabsicherung schwindet.

In diesem Zusammenhang hat sich die „Initiative Bezahlbarer Wohnraum im Erbbau Lüneburg" gebildet. Diese appelliert an eine künftige Berechnung und Erhebung sozialverträglicher Erbbauzinsen, die sich an einem "bereinigten" Bodenrichtwert orientiert. Für frühzeitige Vertragsverlängerungen soll es einen Zinsnachlass geben.

Neben Vertragsverlängerung (frühzeitig oder last minute) und “Notverkauf” hat der Erbbauberechtigte nur die Möglichkeit, den Erbbaurechtsvertrag auslaufen zu lassen. Die Gebäude gehen dann in das Eigentum des Grundstückseigentümers über.

Dem Erbbauberechtigten steht ein Entschädigungsanspruch für das Bauwerk nach § 27 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG zu. Dieser beträgt meist 2/3 vom "nutzungsorientierten“ Verkehrswert des Gebäudes. Allerdings müssen alle Bewohner:innen das Gebäude und das Grundstück taggenau (ohne Kündigung und Aufforderung) räumen. Für viele Erbbaunehmer lässt sich der emotionale Verlust eines Lebenswerkes überhaupt nicht in Geld bemessen.

Einige Erbbaurechtsgeber wollen genau dies und bieten keine Vertragsverlängerungen an. Sie lassen bewusst die Erbbaurechtsverträge auslaufen, um das Grundstück oder das Quartier neu zu entwickeln und zu verwerten.

Gerade zum Vertragsende zeigt sich der Nachteil eines Erbbaurechtsvertrag. Dieser könnte ausgeglichen werden, wenn bei Vertragsabschluss für die kommende Generation mitgedacht wird. So könnte die Vereinbarung eines Ankaufsrechtes für den Erbbaunehmer die totale Abhängigkeit vom Grundstückseigentümer durchbrechen. Der Erbbaunehmer hat dann zumindest eine Handlungsoption, die er zeitlich steuern kann.

Das Erbbaurecht hat wenige gesetzliche Regelungen und verlangt viel Verhandlungsgeschick. Schwierig, wenn die Parteien nicht auf gleicher Augenhöhe sind. Gerne unterstütze ich Sie.

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, Wohnprojektberaterin

Weitere allgemeine Infos:

bei der Stiftung Trias (Öffnet in neuem Fenster) 

beim Deutschen Erbrechtsverband e.V. (Öffnet in neuem Fenster)

Arbeitshilfe für Kommunen (Öffnet in neuem Fenster)

Whitepaper Werner Lichtenberg - Staatssekretär a.d. zur Erneuerung von Erbbaurechten 25.06.24 (Öffnet in neuem Fenster)

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