#92 Hausordnung als AGB

Gemeinschaftsräume sind das Herzstück.
Hilfreiche Tipps (auch für Wohnprojekte) finden sich hier:

Wir wollen uns einige juristische Regelungsmöglichkeiten näher anschauen. In Mehrfamilienhäuser werden Hausordnungen vom Vermieter / Verwalter vorgegeben. Sie werden nicht mit jedem Bewohner / jeder Mieterin einzeln ausgehandelt. Wiederholte Verstöße sind sanktioniert (Abmahnung, Kündigung).

Eine verbindliche Basis 📒 ist gut, gleichzeitig müssen sich gerade Wohnprojekt auch die Freiheit nehmen im Einzelfall davon abzuweichen 🎈. Ansonsten wären Prinzipien wie Toleranz und inklusives Miteinander nur Worthülsen. Werden Regelungen zu streng kontrolliert und sanktioniert, schafft dies Misstrauen und unnötige Machtgefälle.

Manchmal genügt es, Regeln gemeinsam zu erarbeiten, um eine Haltung fürs Miteinander zu schaffen.

Andererseits sind Vorstellungen von Sauberkeit und Ruhe sehr individuell. Insbesondere heterogene, inklusive oder kulturübergreifende Gruppen sind herausfordernd. Insofern sollten nicht nur Regeln entwickelt, sondern auch gleichzeitig Vereinbarungen und Maßnahmen zur Konfliktvermeidung / -bewältigung festgelegt werden.

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Basic Hausordnung

Hausordnungen für Mehrfamilienhäuser schaffen die Grundlage für ein geordnetes und respektvolles Miteinander. Sie gelten unabhängig davon, ob es sich um Mieter, selbstnutzende Eigentümer oder Gesellschafter handelt; für alle ist dies gleichermaßen verbindlich.
Eigentümer und Gesellschafter beschließen die Hausordnung in ihren Versammlungen und werden verpflichtet, diese an Mieter weiterzugeben. Mieter werden über ihre jeweiligen Einzelmietverträge verpflichtet. Gleichzeitig hängen die Regeln öffentlich aus. Juristisch gelten Hausordnungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Überraschende oder überzogene Regelungen wären nichtig.

Typische Regelungspunkte sind:

- Ruhezeiten: Schutz vor Lärm und Zeiten, in denen besondere Rücksichtnahme erwartet wird.

- Müllentsorgung: Vorgaben zur Abfalltrennung und zum ordnungsgemäßen Umgang mit Müllbehältern.

- Sicherheitsvorkehrungen: Hinweise zu Fluchtwegen, Brandschutz sowie zum Verhalten im Notfall.

- Parkplatznutzung: Regeln zur Nutzung, Zuordnung und zum Verhalten auf Stellplätzen.

- Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen: Bestimmungen für Waschküchen, Fahrrad- und Kellerräume, Spielplätze und Gemeinschaftsräume (z. B. Sauberkeit, Öffnungszeiten, Reservierung und Haftung).

Eine allgemein gehaltene Hausordnung sollte klar und verbindlich formuliert sein, dabei aber freundlich, respektvoll und motivierend wirken. Sie betont Zusammengehörigkeit und gemeinsame Verantwortung und trägt so zu einer positiven Atmosphäre im Haus bei. Nachfolgend ein typisches Muster:

In Wohnprojekten sollte zudem beachtet, dass Leitbilder oder Präambeln ins praktische Leben umgesetzt werden. Dies kann bedeuten, dass mehr Toleranz verlangt werden kann. Strikte Ruhezeiten sind unpassend, wenn es viele (spielende) Kinder gibt oder Menschen mit psychische Beeinträchtigungen auch nachts schreien könnten.

Entwicklung spezifischer Nutzungsregeln

Für bestimmte Räumlichkeiten enpfiehlt sich jeweils eine separate Nutzungsordnung zu entwickeln. Während die Basic Hausordnung möglichst allgemein und für den langfristigen Gebrauch gestaltet ist, kann bei speziellen Nutzungsregelungen öfters eine Aktualisierung notwendig sein. Die Organisation einer Raumreservierung oder der Unkostenpauschale wird sich entwickeln.

Die partizipative Entwicklung ist ein wesentliches und kontinuierliches Element. Das kann eine jährliche Bewohnerversammlung oder die Etablierung eines ständigen Mieter- oder Bewohnerbeirates (Si apre in una nuova finestra) sei. Auch Kinder und Jugendliche können eingebunden werden. Inklusive Beteiligungsformate sind zu erproben. Mitunter kommen Gestaltungsvorschläge oder Anschaffungswünsche, die wieder auf der Entscheidungsebene der Eigentümer / Gesellschafter wirken.

Über die Nutzung der Gemeinschaftsräume kann viel soziales Miteinander entwickelt werden.

Aufgaben im Rahmen der BetrKV

In der klassische WEG und in den meisten Mietverhältnissen werden üblicherweise professionelle Dienstleister für die Arbeiten am Gemeinschaftseigentum eingesetzt (Gartenpflege, Reinigungsarbeiten, …). Die Kosten werden über die BetrKV (Si apre in una nuova finestra) umgelegt.

In den meisten gemeinschaftlich organisierten Wohnprojekten wird (auch zur Kostenersparnis) eher auf Eigenleistung gesetzt.

Der Grundsatzbeschluss “keine Auftragsvergabe, sondern Eigenleistung” muss nach WEG einstimmig von allen Sondereigentümern (Si apre in una nuova finestra) vereinbart werden und zeigt sich auch bei der Verabschiedung des Wirtschaftsplanes.

Arbeitsleistungen, die gefahrgeneigt sind (Absturzgefahr beim Fensterputzen), Haftungsrisiken auslösen können (Personenschäden durch unzuverlässigen Winterdienst) oder Fachkenntnisse erfordern (technischer Wartungsdienst), sollten von Fachunternehmen ausgeführt werden!
Arbeitnehmer sind bei Unfällen besser abgesichert und die Betriebshaftpflichtversicherung mindert das Haftungsrisiko!

Wohnprojekte mit vielen Flächen werden verschiedene Arbeitsgruppen bilden und die Vorlieben der Bewohner:innen sind zu berücksichtigen: Gartenarbeit oder Putztrupp.

Das jährliche “Rammadamma” kann Arbeit und Vergnügen verbinden. Wer keine Ecken kehren kann oder Zäune streichen möchte, kann Kaffee kochen oder belegte Brötchen für die Fleißigen spendieren. Alles ist gleichermaßen wertvoll.

Wenn die Eigenleistung insgesamt funktioniert, ist das ideal – und alle sparen Nebenkosten. Ich bin keine Freundin von Stundenzetteln oder internen Vergütungssystemen. Es gibt verschiedene Gründe, weshalb sich manche nicht wie gewünscht beteiligen: Überforderung durch Beruf oder Familie, Alter, Krankheit usw. Das muss toleriert werden, wenn man Respekt und Toleranz praktisch leben will.

Kommunikation und Partizipation

Schnelle Kommunikation ist wichtig für jede Organisation. Nebenbei erleichtert dies den Alltag auf der zwischenmenschlichen Basis.

(Si apre in una nuova finestra)

Eine gute Kommunikation ist die Basis für eine gelingende Partizipation. Dies kann strukturiert werden - intern und gegenüber dem Vermieter. So kann ein Mieterbeirat etabliert werden. Eine juristische Organisationsform ist dafür nicht nötig, da die Kooperation auf einer freiwilligen Basis erfolgt. Für den einzelnen Mieter ergeben sich keine Rechte und Pflichten - nur Möglichkeiten und Anreize.
» Villa Kunigunde (Si apre in una nuova finestra)

Mehr als Wohnen

Mehr Aufgaben für Gemeinschaftseigentum

Vielfach wird ein Gästezimmer vermietet. Betten beziehen, Bad putzen und Abrechnungen schreiben gehören nicht zu den üblichen Neben-/Arbeitspflichten eines Bewohners / Mieters.
Ebenso wenig die regelmäßige Organisation eines Mittagstisch oder eines Sonntagsbrunch im Gemeinschaftsraum.

Die Beteiligung lässt sich nicht über eine AGB verpflichtend für alle Bewohner:innen regeln. Mieter, die sich nicht aktiv beteiligen, dürfen dafür nicht abgemahnt oder gekündigt werden.

Wenn Einnahmen erzielt werden, dann gebührt diese der eG, der Gesellschaft oder der WEG. In der Abrechnung der Nebenkosten werden die Einnahmen mit den Ausgaben verrechnet, jeder zahlt weniger Nebenkosten bzw. erhält eine Rückerstattung.

Viel sinnvoller ist es, die Einnahmen auf das Buchungskonto “Gemeinschaftsleben” umzubuchen oder als Rücklage für größere gemeinschaftliche Aktivitäten zu buchen. Dies muss juristisch korrekt angelegt werden.

Soziale Unterstützung

Will ein (Wohn)projekt mehr als nur WOHNEN anbieten, muss man sich andere Wege überlegen. Eine separate Organisationsform ist anzuraten - wobei ein Bewohnerverein zur gegenseitigen Unterstützung oder Geselligkeit schnell überfordert ist.

Zwischen individueller Freiwilligkeit, Nachbarschaftshilfe § 45 SGB XI, Ehrenamtspauschale oder Minijob ist jede Beteiligungsform denkbar.

Für die Refinanzierung können wahlweise ein kleinen Obolus verlangt oder Fördermittel und Spenden eingeworben werden. Auch projektübergreifende Kooperationen sind sinnvoll.

Zeittauschmodell oder Zeitkontenmodelle haben sich langfristig leider nicht bewährt. Geben und Nehmen gleicht sich auch über längere Zeit nicht aus.

Von einer Caring Community sind auch Wohnprojekte häufig weit entfernt. Während Gesellschafter untereinander zur Unterstützung verpflichtet werden könnten, kann in einem Mietprojekt kein soziales Miteinander juristisch geregelt werden.

“Alles kann, nichts muss”

Grundsätzlich gibt es dennoch ein großes Interesse an “Sorgenden Gemeinschaften”. Basis kann nur die Freiwilligkeit sein, die dort endet, wo verbindliche regelmäßige professionelle Dienst-Leistung notwendig ist.

Im FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e.V. Bundesvereinigung hat sich der AK Vorsorgegemeinschaft getroffen, der sich dazu praktisch austauscht.

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin. (Wohn)Projektberaterin