#46a * Die eGbR als Verwalterin nach WEG

Ausgangssituation

Die Baugruppe hat wahlweise als eGbR ein Grundstück erworben oder die Miteigentümer nach Bruchteilen haben zur Projektkoordination eine eGbR zusätzlich gegründet.
In beiden Fallkonstellationen wurde die Teilungserklärung beurkundet und bereits vollzogen. Damit sind verschiedene Wohnungsgrundbuchblätter angelegt.
Es entsteht per Gesetz die “Gemeinschaft der Wohnungseigentümer”, für die WEG-Recht anzuwenden ist.

Folgende Fragen stellen sich nun ...  

a) Wann und wie sollte ein WEG-Verwalter bestellt werden?
Wie ist das Verhältnis zur eGbR?

b) Was ist der Unterschied zwischen der Bestellung eines Verwalters und dem Abschluss eines Verwaltervertrages?

c) Ist eine Selbstverwaltung möglich und sinnvoll?
» aktualisierter Post #01a Verwalter oder Selbstverwaltung LINK (Si apre in una nuova finestra)

a) Wann und wie sollte ein WEG-Verwalter bestellt werden? 

Die Bestellung eines Verwalters kann frühestens mit der Begründung der “Gemeinschaft der Wohnungseigentümer” erfolgen. Die Wohnungseigentümer können eine Person nicht durch Vertrag zum Verwalter bestellen. Die Bestellung richtet sich ausschließlich nach § 26 WEG. (Si apre in una nuova finestra) In einer Eigentümerversammlung beschließen die Eigentümer gemeinsam oder die eGbR als Alleineigentümerin (vertreten durch die geschäftsführenden Gesellschafter) über die Bestellung des Verwalters. Die Niederschrift über den Bestellungsbeschluss bedarf der öffentlich beglaubigten Unterschriften (Notar). Damit ist der Verwalter im Außenverhältnis zur Vertretung der WEG legitimiert. Einer separaten Vollmacht bedarf es nicht.

Mit der ordnungsgemäßen Bestellung des Verwalters vertritt dieser die WEG im Außenverhältnis allein § 9b Abs. 1 WEG (Si apre in una nuova finestra). Der Verwaltern hat im Außenverhältnis eine unbeschränkte Vertretungsmacht, die auch nicht durch Beschluss oder Vereinbarung beschränkt werden kann. Der Verwalter vertritt nicht die einzelnen Wohnungseigentümer, also auch nicht die eGbR, sondern die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Seine Rechte und Pflichten im Innenverhältnis ergeben sich aus § 27 WEG (Si apre in una nuova finestra). Mehr oder weniger Aufgaben bedürfen der Beschlussfassung (oder ergeben sich aus der Teilungserklärung). Es reicht nicht aus, diese im Verwaltervertrag zu beschreiben. Die Rechte und Pflichten bestehen ausschließlich gegenüber der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Abschluss von langfristig laufenden Verträgen ist nie von untergeordneter Bedeutung. Somit bedarf fast jeder Vertrag der vorherigen Beschlussfassung in einer WEG-Versammlung.  

Mit der Bestellung des Verwalters verlieren die geschäftsführenden Gesellschafter der eGbR einen Teil ihres Vertretungsrechtes. Für die laufende Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist nur noch der Verwalter zuständig und es gelten die gesetzlichen Vorgaben aus dem WEG-Recht und damit aus der Teilungserklärung. Zu den laufenden Geschäften würde der Abschluss von laufenden Versicherungen oder Lieferverträgen gehören.

Für die Erstherstellung der Gebäude ist und bleibt die eGbR zuständig und es gelten die Regelungen aus dem Gesellschaftervertrag. 

Zwischen diesen beiden Tätigkeitsfeldern und den jeweils anzuwendenden Rechtsvorschriften muss klar unterschieden werden.

Die wenigsten Baugruppen haben dies juristisch korrekt gehandhabt.

Mit der Neuregelung des GbR-Rechtes zum 01.01.24 gibt es eine einfache und effiziente Handlungsoption: die eGbR wird gleichzeitig als Erstverwalterin nach WEG zu bestellen. Nach Fertigstellung des Bauvorhabens könnte ein professioneller zertifizierter Verwalter bestellt werden.

b) Was ist der Unterschied zwischen der Bestellung des Verwalters und dem Abschluss des Verwaltervertrages? 

Zu unterscheiden ist zwischen der Bestellung des Verwalters als Organ der "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" einerseits und dem Abschluss des Verwaltervertrages andererseits. Zwar wird die Auswahl des Verwalters wesentlich durch die wirtschaftlichen Eckpunkte des Verwaltervertrages bestimmt, es handelt sich jedoch um unterschiedliche Rechtsgeschäfte, die lediglich inhaltlich miteinander verbunden sind.
Üblicherweise wird zunächst der Verwalter bestellt und anschließend der Beiratsvorsitzende beauftragt und bevollmächtigt, den Verwaltervertrag zu unterzeichnen. 

Die Bestellung oder Abberufung des Verwalters muss in einer Eigentümerversammlung erfolgen. Für diese Versammlung gilt das WEG-Recht und nicht der Gesellschaftervertrag der eGbR. Die Erstversammlung unterliegt einigen Formalitäten.

Der Verwaltervertrag ist entweder ein Auftrag § 662 BGB oder ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag § 675 BGB (Si apre in una nuova finestra).

Der Verwaltervertrag endet spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Die Beendigung erfolgt kraft Gesetzes § 26 Abs. 3 WEG. Eine Kündigung des Verwaltervertrages ist nicht nötig. Die Möglichkeit, den Geschäftsbesorgungsvertrag mit kürzerer Frist zu kündigen, insbesondere aus wichtigem Grund oder aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung, bleibt unberührt. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, hat nur noch Bedeutung für die Frage, ob der Anspruch auf Vergütung sofort oder noch 6 Monaten endet.

c) Ist eine Selbstverwaltung möglich und sinnvoll?

Lesen Sie hierzu weiter ...

Eine Mitgliedschaft beim "wohnen im eigentum e.V." ist hilfreich bei der Selbstverwaltung.

Selbstverstäbdlich berate ich Sie gerne für die Durchführung der Erstversammlung als “Gemeinschaft der Wohnungseigentümer”.

Ihre Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, Wohnprojektberaterin