Wie unterscheiden sich Sondereigentumsrecht und Sondernutzungsrecht in einer WEG?

A. Das Wohnungseigentumsgesetz gibt vor, was sondereigentumsfähig ist oder durch Vereinbarung in der Teilungserklärung als Sondereigentum definiert werden kann.
Alles, was nicht Sondereigentum ist, ist gemeinschaftliches Eigentum!

Die als Sondereigentum definierte Einheit muss in jedem Fall in sich abgeschlossen sein  (s. Abgeschlossenheitsbescheinigung).
Für jede Einheit wird ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt angelegt. Jedes Sondereigentum ist zwingend mit einem Miteigentumsanteil an einem Grundstück (und damit am gemeinschaftlichen Eigentum) verbunden.

Gegenstand des Sondereigentums sind die Räume, der zum Sondereigentum erklärten Einheit. Hierzu gehören auch Nebenräume, die innerhalb oder außerhalb des Gebäude liegen (Abstellräume).

Weiterhin gehören auch selbständige Gebäude, wie Garagen, Gerätehäuser und auch Stellplätze (§ 3 Abs. 2 S.1 WEG) zu den „Räumen“ nach § 5 Abs. 1 Alt. 1 WEG. Diese sind vollständig verkehrsfähig und können separat an einen andere Sondereigentümer veräußert werden.

Nach dem neuen WEG (ab 01.12.2020) können erstmals auch Grundstücks-flächen (insbesondere Terrassen und Hausgarten) zu Sondereigentum erklärt werden, wenn die Flächen in der Abgeschlossenheitsbescheinigung exakt vermaßt sind. Eine Markierung ist jedoch nicht notwendig. Dieses Sonder-eigentum ist und bliebt abhängig von der jeweiligen Einheit. Sie können nicht separat veräußert und belastet werden. Auch die Gebäude, die auf diesen Flächen errichtet werden, werden automatisch nach § 94 Abs. 1 BGB Sondereigentum. Auch konstruktive Teile des Gebäude sind dann Sondereigentum. § 5 Abs. 2 WEG gilt nicht!

Gegenstand des Sondereigentums sind Gebäudebestandteile, die räumlich oder funktional zu einem Sondereigentum bzw. einem Raum gehören.
Üblicherweise werden diese in der Teilungserklärung explizit aufgezählt, wie

• der Fußbodenbelag, sowie der Wand- und Deckenputz und der Innenanstrich

• die nichttragenden Zwischenwände

• die Türen und Türrahmen

• die Heizkörper

• Terrassen- und Balkonbelag

• sowie Zubehör, wie Markisen

WICHTIG:
Nach § 5 Abs. 2 WEG können jedoch Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein.
Hierzu gehören auch Fenster nebst Rahmen, auch wenn sie sich innerhalb der zum Sondereigentum gehörenden Räume befinden. Zu den konstruktiven Gebäudeteilen gehören insbesondere Fundament, Estrich,  tragende Wände, auskragende Balkonunterkonstruktion sowie Dachkonstruktion.
Konstruktive Gebäudeteile bleiben Gemeinschaftseigentum. Insofern hat die Gemeinschaft einerseits die Entscheidungshoheit über bauliche Veränderungen und trägt andererseits das Erhaltungs- und Kostenrisiko.

Sondereigentum ist echtes Eigentum in Eigenverantwortung.

Jeder Wohnungseigentümer kann grundsätzlich mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen
§ 13 WEG.
Der Gegenstand des Sondereigentums kann verändert, beseitigt und eingefügt werden können, wenn dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 Abs. 2 WEG zulässige Maß hinaus nicht beeinträchtigt wird.

Fazit:

Beim Antrag auf Abgeschlossenheit und bei der Abfassung der Teilungs-erklärung ist die Zuweisung von Sondereigentum genau zu bedenken.

Darüber hinaus kann nur durch eine Vereinbarungen in der Teilungserklärung  das Eigentumsrecht aus Art 14 GG modifiziert oder eingeschränkt werden.
Denkbar sind sog. Zweckbestimmungen (z.B. Seniorenwohnen, Ärztehaus, keine bnb-Vermietung,  ect) oder die  Übertragung von Erhaltungspflichten an Fenstern (obwohl diese nicht sondereigentumsfähig sind).

Die Zweckbestimmung "gemeinschaftliches Wohnprojekt" ist jedoch nicht zulässig, da diese keine objektiv nachprüfbare Kriterien enthält. Werden jedoch konkrete Maßnahmen umgesetzt und abgesichert (z.B. Umlage von Betriebs-kosten/Rücklagen/ Arbeitspflichten für Gemeinschaftsraum oder Gemeinschaftsaktivitäten), dann kann ein Wohnprojekt seinen SPIRIT langfristig durch Tun absichern. 

B. Durch Zuweisung von hinreichend bestimmten Räumen / Flächen im Gemeinschaftseigentum an einen begünstigten Sondereigentümer werden die übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch / Mitnutzung vollständig ausgeschlossen. Der Sondernutzungsberechtigte kann die ihm zugewiesenen Räume / Flächen nach seinem „Belieben“ gebrauchen.

Auch die Gestattung zugunsten eines Sondereigentümers
- Schränke / Sitzbank an bestimmten Stellen im Treppenhaus / im Laubengang
 aufzustellen oder
- einen „Rolliparkplatz“ im Treppenhaus zu nutzen
könnte als Sondernutzung ausgestaltet werden.

Jedes Sondernutzungsrecht ist mit einem Sondereigentum zwingend verbunden und wird im Wohnungsgrundbuchblatt eingetragen.

Trotz „Sondernutzungsrecht“ handelt es sich bei den Räumen und Flächen weiterhin um Gemeinschaftseigentum:

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist für die erstmalige planmäßige Herstellung der Räume und Flächen laut öffentlich-rechtlicher Vorgaben verpflichtet (insbesondere die Herstellung der erforderlichen Zahl der Stellplätze).

Die Gemeinschaft trägt weiterhin die Erhaltungspflicht nebst deren Kosten.
Ein Auseinanderfallen von Nutzungsrecht und Instandhaltung ist aber unbefriedigend. Insofern ist dies ein wichtiger Regelungspunkt in der Teilungserklärung. Die Übernahme von Erhaltungspflichten, gibt jedoch kein Recht zu Veränderungen des Ist-Zustandes.

Typische Veränderungen können bereits in der Teilungserklärung berücksichtigt werden:

• Nutzgarten < >  Ziergarten

• Eigennutzung oder Vermietung

• Pflanzen von Bäumen mit einer max. Höhe von # m / Baumfällarbeiten

• Errichten / Beseitigen von Swimmungpool, Teich oder Spielgeräte

• Einfriedung / Nichteinfriedung von Freiflächen

• bauliche Veränderungen an Stellplatz / Terrasse

• Stellplatz mit PV-Anlagen-Überdachung zum Laden elektrischer Fahrzeuge

In der Teilungserklärung können bereits bestimmte „Gestattungen“ unter bestimmten Maßgaben (Herstellungs- und Erhaltungskosten, Übernahme von Verkehrssicherungspflichten, Rückbaupflichten, Ausbaurechte) erteilt oder auch Verbote explizit erklärt werden.

Im übrigen entscheidet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung über alle (baulichen) Veränderungen.

Vom Sondernutzungsrecht zu unterscheiden sind
a) Konkretisierung gemeinschaftlicher Benutzung: denkbar sind auch zeitabschnitts-weise Regelungen zum alleinigen Gebrauch (z.B. an Gemüsebeete) zum Zwecke einer gleichmäßigen Nutzung durch alle Miteigentümer. Hierbei handelt es sich nicht um einer Sondernutzung.

b) Vermietung / Verpachtung von gemeinschaftlichem Eigentum, wenn keinem Sondereigentümer durch die Vermietung ein Nachteil iSd § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG entsteht. Eine künftiger Nachteil könnte durch ein Sonderkündigungsrecht ausgeglichen werden. Der Erlös fließt ins Gemeinschaftsvermögen.
Kommt eine dauerhafte Vermietung einem Sondernutzungsrecht (dauerhafter Ausschluss der Miteigentümer) gleich, so muss dies bereits in der Teilungserklärung vorgesehen sein. Ein Mehrheitsbeschluss in einer Eigentümerversammlung wäre nichtig.

Fazit:

Das Sondernutzungsrecht gibt dem Begünstigten ein einklagbares Nutzungs- und Abwehrrecht.
Eigentumsrechtlich bleibt der Raum / die Fläche weiterhin im Gemeinschaftseigentum.

Bei Investitionen ist § 94 Abs. 1 BGB zu beachten:
Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.

Um künftige Entwicklungen und Bedürfnisse berücksichtigen zu können, sollte sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Entscheidungsfreiheit / Änderungfreiheit vorbehalten - soweit der Begünstigte zustimmt (= sog. Öffnungsklausel)