134 KfW Förderung

Es ist schön und hilfreich einen KfW Kredit mit Tilgungszuschuss für eine Genossenschaftswohnung zu erhalten. Für die kommenden 10 Jahre hat der Kreditnehmer aber auch Verpflichtungen, die gerne aus dem Blickfeld geraten.

Folgende Situation ist zu bewerten:

Als Genosse einer Wohnungsgenossenschaft hat der Kreditnehmer einen 134 KfW-Kredit mit Tilgungszuschuss erhalten. Alle anfänglichen Nachweispflichten wurden vollständig und ordnungsgemäß erfüllt. Nach 6 Jahren (also innerhalb der 10 Jahre) muss der Genosse berufsbedingt in ein anderes Bundesland umziehen oder nach einem schweren Unfall in einer Pflegeeinrichtung leben. Der Dauernutzungsvertrag für die Genossenschaftswohnung und die Genossenschaftsanteile werden gekündigt. Gemäß den Auskunftspflichten meldet der Kunde die geänderten Lebensverhältnisse bei seiner Hausbank. 

Welche finanziellen Konsequenzen hat die veränderte Lebenssituation für den Kreditnehmer?

Ich habe diese Fragestellung mit dem „Produktmanager Wohnen” bei der KfW-Bank besprochen. Es ging um die Vorfälligkeitsentschädigung der Hausbank und den Zinszuschlag zugunsten der KfW-Bank. Er gab auch wertvolle Tipps zur Vermeidung der nachteiligen Konsequenzen.

Beginnen wir chronologisch.

Im KfW-Merkblatt zur „Förderung genossenschaftlichen Wohnens“ werden auf Seite 5 die Sorgfalts- und Auskunftspflichten des Kreditnehmers benannt:

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Laut Merkblatt wird der Kredit anschließend gekündigt. Der Tilgungszuschuss wird anteilig zurückgefordert.

Die Hausbank wird vom Kreditnehmer / Kunden zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. 

Des Weiteren wird ein Zinszuschlag (zugunsten der KfW-Bank) einfordern. Für Förderkredite der KfW gelten die Allgemeinen Bestimmungen für Investitionskredite. Für Kredite, die aus öffentlichen Haushaltsmitteln refinanziert oder bezuschusst werden, gelten zusätzlich die Sonderbestimmungen in Ziffer 14 Abs. 4:

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Dieser Zinszuschlag wird völlig unabhängig von den Gründen und Ursachen für die Aufgabe der Selbstnutzung, also

• bei Kündigung der Genossenschaftsanteile,

• bei Aufgabe der Genossenschaftswohnung oder

• bei Umwandlung in Wohneigentum durch die Genossenschaft.

erhoben. Da es sich um Steuermittel handelt, spielt ein Verschulden beim Zinszuschlag keine Rolle.

In den obigen Beispielfällen erhöht sich der Zinssatz auf 5 % über dem Basiszinssatz vom Zeitpunkt der Änderung beziehungsweise des Wegfalls der Fördervoraussetzungen. Die Kündigung des Dauernutzungsvertrages liegt meist vor der Kündigung der Genossenschaftsanteile, insofern beginnt der Zinszuschlag mit Nutzungsende der Wohnung und läuft bis zur Rückzahlung des Kredites und des (anteiligen) Tilgungszuschusses an die Hausbank.

Der Rückzahlungsanspruch der Bank entsteht sofort, während die Abfindungsansprüche gegenüber der Genossenschaft - laut Satzung - viele Jahre in der Zukunft liegen. Der Kreditnehmer wird möglicherweise “teuer umschulden” müssen.

Bessere Lösung

Alternativ zur Kündigung bzw. Rückzahlung besteht – abhängig vom Einzelfall – die Möglichkeit, den KfW-Kredit zu übertragen, etwa 

• auf die Erwerber der Anteile oder

• auf den neuen Nutzer der Wohnung.

Der Kredit kann außerdem weitergeführt werden bei einem Wechsel in eine andere Wohnung derselben Wohnungsgenossenschaft oder einer anderen Genossenschaft.

Es lohnt sich also, vor einer Kündigung der Genossenschaftswohnung oder der Genossenschaftsanteile mit der Genossenschaft und der Hausbank andere Handlungsoptionen zu besprechen.

Bewertung einer weiteren Situation

Ein Interessent möchte bei einer Wohnungsgenossenschaft Mitglied werden und in eine noch zu errichtende Wohnung selber einziehen. Der Interessent beantragt zunächst seinen Kredit bei einem Finanzierungsinstitut seiner Wahl (Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen) und schließt dort den Kreditvertrag ab. Der Antrag auf Förderung muss vor dem Erwerb der Genossenschaftsanteile gestellt werden! Zur Zahlung der wohnungsabhängigen Anteile wird der Kredit schon in der Bauphase abgerufen. Der Genosse möchte (egal aus welchen Gründen) doch nicht mehr einziehen. Und nun?

Das fehlende Interesse an der Genossenschaftswohnung sollte mit der Genossenschaft zunächst mündlich abgestimmt werden. Übereilte Entscheidungen haben finanzielle Auswirkungen! Im besten Fall überträgt der Genosse seine Anteile an einen „Nachfolger“, der auch den Kredit übernimmt. Der zeitliche und logistische Ablauf ist mit der Hausbank abzustimmen.

Es lohnt sich, wenn Genossenschaften zugunsten der Interessenten und Genossen die langfristigen Auswirkungen einen 134 KfW Kredites mit Tilgungszuschuss im Blick haben und kooperative Lösungen vorschlagen können. Wer weiß schon, dass der Kredit auch bei einem Wohnungstausch oder einem Wechsel in einer anderen Genossenschaft übertragen werden kann?

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, (Wohn)Projektberaterin