#85 Wohneigentum auf Zeit

Auf dem Wohnungsmarkt stehen viele Menschen vor hohen Hürden, weil klassische Formen des Wohneigentums und der Miete nicht alle Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten abdecken.  

Wohneigentum gilt als gute Altersvorsorge und als Traum zur Selbstverwirklichung, ist aber aufgrund hoher Kosten und geringen Eigenkapital für breite Bevölkerungsschichten mittlerweile unerreichbar. Wer einmal Immobilieneigentum hat, zieht nicht freiwillig in eine Mietwohnung, auch wenn diese im Alter bequemer wäre.

Eine Mietwohnung bindet zwar kein Kapital, aber es fehlen Sicherheit und individuelle Gestaltungsmöglichkeiten, die Eigentum bietet. Bestandsmieter wechseln selten in eine kleinere Mietwohnung, da Mietzinsen für frei finanzierte Neubauten zu hoch sind und im laufenden Bestandsvertrag die Erhöhungen gesetzlich begrenzt ist.

Aktuell wohnt jeder dort, wo er gerade ist, da Anreize zur Veränderung fehlen.

Natürlich gibt es gemeinschaftliche Wohnprojekte, in denen sich Menschen zusammentun, die ihr zu groß gewordenes Einfamilienhaus dafür veräußern oder an denen sich auch Mieter beteiligen können. Ebenso gibt es Eigentümer:innen von Einfamilienhäusern, die Student:innen Wohnraum gegen Unterstützungsleistung anbieten oder die ihre Häuser baulich umbauen und erweitern, um neue Wohneinheiten zu schaffen. Es handelt sich jedoch um lokale Modellprojekte oder kommunale Wohnungspolitik. 

Es ist sinnvoll, über strukturelle Veränderungen nachzudenken. So könnte es hilfreich sein, neben dem klassischen Wohneigentum oder Mietvertrag eine Mischform zu etablieren. Wir reden über die Notwendigkeit, flexiblere und erschwinglichere Wege zum Wohnen in den eigenen vier Wänden zu finden. Das Konzept soll sich stärker an Lebensphasen orientieren, die sich typischerweise über 20–30 Jahre gut planen lassen (Orientierungsphase, Familienphase, Bequemphase). Das harmonisiert auch mit dem Modernisierungszyklus von Immobilien. 

Beim Fachsymposium mit Forschungskolloquium in Berlin (Opens in a new window) habe ich die Gelegenheit “Wohneigentum auf Zeit” vorzustellen. Die diesjährige Veranstaltung LOWTECH stellt die Frage, ob einfach auch gerecht ist. Den Diskussionsgegenstand liefert das Bedürfnisfeld des Bauens und Wohnens, das als ein komplexes und weit verzweigtes Beziehungsgeflecht das gesamtgesellschaftliche System durchdringt. Daraus leitet sich dessen große Bedeutung für einen nachhaltigen Transformationsprozess ab, der sowohl die Verteilungsgerechtigkeit von Wohnraum auf lokaler Ebene als auch die Ressourcen- und Klimagerechtigkeit im globalen Kontext umfasst. Ich freue mich sehr, hierzu einen juristischen Ansatz beitragen zu dürfen.

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Die zeitliche Begrenzung würde viele der Nachteile des herkömmlichen Eigentums – insbesondere des Einfamilienhauses – vermeiden.

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“Wohneigentum auf Zeit” - als Mischform zwischen klassischem Eigentum und Miete - passt gut zu den Überlegungen zur Suffizienz (Opens in a new window) und zur Umbaukultur.

Ziel muss es sein, Wohnen flexibel, sicher und leistbar zu gestalten, ohne traditionelle Eigentumsmodelle ersetzen zu wollen. Spekulationen auf Wertsteigerungen sollen vermieden werden.

In diesem Post werden

1. das Schweizer Konzept des „Wohneigentums auf Zeit“ (WAZ)

2. mein Konzept der eGbR

3. das „Dauerwohnrecht im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes“ (WEG) und

4. der Nießbrauch (Antrag an den Bayerischen Landtag)

vorgestellt. Die deutschen Varianten lassen sich bereits mit dem aktuellen Recht umsetzen. Die Hürden liegen vor allem in mangelnder Bekanntheit, fehlenden vorzeigbaren Modellprojekten und Abstimmungsbedarf mit Banken.

1. Schweizer Modell: Wohneigentum auf Zeit (WAZ) 

Mischa Folger wird in den Quellen als der "geistige Vater" dieser neuen Eigentumsform bezeichnet. Die Hochschule Luzern - Institut für Finanzdienstleistung - hat ein Handbuch entwickelt.

Das juristische Konzept des Wohneigentums auf Zeit (WAZ) kombiniert Elemente einer einfachen Gesellschaft und des konventionellen Stockwerkeigentums. Dabei treten ein WAZ-Investor und ein WAZ-Käufer als Parteien auf. Der WAZ-Investor (kommunales Wohnungsunternehmen, Genossenschaft, Pensionskassen) baut ein Gebäude. Der WAZ-Käufer erwirbt einen zeitlich befristeten Gesamthandanteil an einer Wohneinheit, typischerweise 30 Prozent des Gesamtwertes bei einer Laufzeit von 30 Jahren. Beide Parteien werden gemeinsam im Grundbuch eingetragen, wobei die jährliche Reduzierung des Eigentumsanteils des WAZ-Käufers um ein Prozent zugunsten des Investors keine weitere Grundbucheintragung erfordert.

Die Bankkredite des WAZ-Investor und des WAZ-Käufers müssen auf die Kalkulationsgrundlagen des WAZ-Konzepts abgestimmt sein. Der WAZ-Eigentümer entrichtet einen einmaligen Kaufpreis, der sofort in die Finanzierung des WAZ-Investor fließt.

Während der vereinbarten Laufzeit hat der WAZ-Käufer /(nunmehr) WAZ-Eigentümer umfassende Nutzungsrechte, ähnlich einem traditionellen Eigentümer, einschließlich der Befugnis zur Umgestaltung, Vermietung, Veräußerung des Restanteils oder Vererbung seines Anteils. Der WAZ-Eigentümer entrichtet (neben dem einmaligen Kaufpreis) jährliche Gebühren für Kapitaldienst, Substanzerhaltung und Bonitätsrisiko. Diese Gebühren decken die Nutzung vollständig ab, sodass nach Ablauf der Nutzungsdauer keine weiteren Entschädigungsansprüche entstehen. 

Am Ende der festgelegten Laufzeit (z.B. 30 Jahre) fällt das Wohnobjekt entschädigungslos und lastenfrei (WAZ-Käufer hat seinen Kredit vollzählig getilgt) an den WAZ-Investor zurück, der wieder Alleineigentümer wird und die Immobilie optimal bewirtschaften oder sanieren kann.

Das Modell bietet Flexibilität durch die Möglichkeit der vorzeitigen Rückgabe oder Verlängerungsoptionen. 

Eine breit angelegte Online-Umfrage aus dem Jahr 2016 mit fast 1'000 Teilnehmenden ergab eine große Akzeptanz für diese neue Wohnform.
Über drei Viertel der befragten Mieter und 72 Prozent der Eigentümer konnten sich grundsätzlich vorstellen, Wohneigentum auf Zeit zu erwerben oder ihr Wohneigentum in diesem Modell zu führen.

Der Preisvorteil (10-15% günstigere Wohnkosten im Vergleich zur Miete und 70% geringere Anschaffungskosten im Vergleich zu traditionellem Eigentum) ist ein Hauptgrund für das Interesse, insbesondere bei Mietern.

WAZ spricht vor allem jüngere Menschen an, die über ein gutes Einkommen, aber wenig Eigenkapital verfügen, sowie junge Rentner, die ihre Wohnsituation im Ruhestand anpassen möchten, ohne die Lasten des Volleigentums tragen zu müssen. Die Idee entspricht einem Paradigmenwechsel weg vom "Alles für immer besitzen müssen" hin zu einem Denken in Lebensphasen, was dem Zeitgeist vieler jüngerer Generationen entspricht, die weniger Wert auf die Vererbung von Immobilien legen.

2. Deutsches Modell: eGbR  

Im deutschen Recht lässt sich das Schweizer Modell ähnlich realisieren.

Dafür sollten wir zunächst die juristische Unterscheidungen kennen:

• Gesamthandseigentum liegt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vor, wenn Eigentum mehreren Personen gemeinsam dergestalt zusteht, dass sie nur gemeinschaftlich über einzelne Gegenstände verfügen können und jeder einzelne nur über seinen Anteil begrenzt verfügen kann. Das Gemeinschaftseigentum in der WEG oder der Nachlass einer Erbengemeinschaft ist ein solches Gesamthandseigentum per Gesetz.

• Davon zu unterscheiden ist das Bruchteilseigentum, bei dem jeder Eigentümer einen bestimmten ideellen Anteil an der gesamten Sache hat und mit diesem Anteil im Grundbuch steht. Die Sache wird dabei nicht physisch, sondern nur ideell aufgeteilt, und jeder Miteigentümer kann über seinen eigenen Anteil frei verfügen. Die nicht parteifähige „Gemeinschaft“ kann sogar durch Antrag auf eine Teilungsversteigerung beendet werden, indem das Eigentum versteigert und der Erlös verteil wird.

• Die eGbR (ab 01.01.24) hat eigenes Gesellschaftsvermögen und steht im Grundbuch. Jeder Gesellschafter hält einen Anteil an der Gesellschaft (nicht dem Gesellschaftsvermögen!). Die eGbR ist zwar keine „Gesamthandsgemeinschaft“ mehr, dennoch kann sie über den Gesellschaftsvertrag regeln, dass nur alle gemeinsam über die Immobilie verfügen können und jeder über den eigenen Anteil nur gemäß den Regelungen im Gesellschaftsvertrages verfügen darf (Zustimmung, Ankaufsrecht).

Eine WAZ-Partnerschaft besteht aus zwei Parteien.

Der "Investor" (z. B. kommunales Wohnungsunternehmen, Genossenschaft, Pensionskasse) erwirbt oder errichtet ein Einfamilienhaus für Familien oder barrierefreie Geschosswohnungen mit mehreren Einheiten.

Für jede Wohneinheit wird eine eGbR mit zwei Gesellschaftern gegründet. Zunächst kann eine Beteiligungsverteilung von 70:30 vereinbart werden. Der Gesellschaftsanteil des WAZ‑Nutzers kann vererbt, verschenkt oder veräußert werden. Er kann zudem vorzeitig gekündigt werden; dadurch endet die Nutzungsberechtigung. Durch Zahlung einer zusätzlichen Einlage lässt sich der Gesellschaftsanteil wieder erhöhen und damit die Nutzungsdauer verlängern. Als Mitgesellschafter der eGbR sind beide Parteien abgesichert und können ihre internen Regelungen im Gesellschaftsvertrag konkretisieren.

Für den Beitritt in die eGbR leistet der WAZ‑Nutzer eine Einlage, die dem 30‑prozentigen Gesellschaftsanteil an der Wohneinheit entspricht. Diese Einlage entspricht typischerweise rund 30 % des Gesamtwerts der Immobilie, liegt deutlich unter dem Kaufpreis für dauerhaftes Alleineigentum und ist somit für breite Bevölkerungsschichten erschwinglich. Für den WAZ‑Investor stellt diese Einlage einen wesentlichen Finanzierungsbaustein dar.

Der WAZ‑Nutzer erhält das Alleinnutzungsrecht, obwohl er nur 30 % Anteil hält. Als Ausgleich für diese Übernutzung verringert sich der 30‑prozentige Gesellschaftsanteil jährlich um 1 %, sodass der wohnende Gesellschafter nach 30 Jahren mit 0 % ausscheidet und keine Abfindung erhält. Im Unterschied zum Erbbaurecht muss der WAZ‑Investor keine Entschädigung nach § 27 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG einkalkulieren oder Liquidität zum Laufzeitende vorhalten.

Zur Umlage der Gesellschafts- und Betriebs‑/Verbrauchskosten während der 30 Jahre enthält der Gesellschaftsvertrag objektspezifische, transparente Regelungen. Der Vertrag kann außerdem Pflichten zur Instandhaltung und Regelungen zu baulichen Veränderungen an der Wohneinheit vorsehen.

Endet das WEZ‑Verhältnis, wird der Investor wieder Alleineigentümer, kann die Immobilie nach seinen Anforderungen modernisieren und anschließend eine neue WAZ‑Partnerschaft eingehen.

Wenngleich dem WAZ‑Nutzer kein Alleineigentum zusteht, erhält er eigentumsähnliche Rechte — und das über einen langen Zeitraum. Er profitiert einerseits nicht von Wertsteigerungen, muss andererseits aber auch nicht den üblichen Modernisierungszyklus von Immobilien nach 30 Jahren finanzieren.

3. Befristetes Dauerwohnrecht (Dauerwohnrecht nach WEG)

Das Konzept des Dauerwohnrechts ist im Kontext des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) beschrieben. Der Gesetzestext zum Dauerwohnrecht findet sich konkret in
§§ 31 ff. Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Seit 50 Jahren führt es dort ein Schattendasein.

Das Dauerwohnrecht ist nicht mit dem Wohnungsrecht nach § 1093 BGB gleichzusetzen oder zu verwechseln. Letzteres ist ebenfalls eine Dienstbarkeit, aber nicht veräußerlich oder vererblich und wird häufig den Eltern im Zuge einer vorzeitigen Eigentumsübertragung gewährt. Hiervon ist hier nicht die Rede.

Das Dauerwohnrecht gemäß WEG ist ebenfalls eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit, die eine ausschließliche Befugnis zur Nutzung bestimmter Räume oder des gesamten Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers gewährt. Dafür ist die Bildung von Wohnungsgrundbuchblättern zwingend notwendig. Eine Vermietung an Dritte möglich. Das Recht ist vererblich und veräußerbar. Für die Gewährung eines Dauerwohnrechtes kann ein einmaliger Kaufpreis oder monatliche Raten-Zahlung vereinbart werden. Nach dem Ersterwerb fallen nur noch die laufenden Kosten an. 

Die §§ 31 bis 42 WEG (Opens in a new window) regeln dabei nur die dingliche Seite des Dauerwohnrechts, während die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Berechtigtem und Eigentümer weitgehend der Vereinbarung der Parteien überlassen sind. So können Laufzeit und Heimfall sowie Veräußerungsbeschränkungen frei vereinbart werden. Es gibt eine große Gestaltungsfreiheit, um z.B. eine unerwünschte Bewohnerstruktur zu vermeiden oder zu fördern.

Manche Wohnprojekte haben bei Liquiditätsproblemen - notgedrungen - einzelne Einheiten über Dauerwohnrecht vergeben.

Ein strukturiertes Konzept mit Dauerwohnrechten könnte gerade Genossenschaften neue zahlungskräftige Mitglieder bringen. Viele Interessenten (mit eigenem Häuschen oder Eigentumswohnung) möchten sich ungern an einer Genossenschaft beteiligen und „nur“ ein schuldrechtliches Dauernutzungsrechten haben. Es fehlt ihnen die grundbuchrechtlich Absicherung und die Möglichkeit „ihre“ Wohnung frei zu vererben. Ihnen könnte eine neuen Beteiligungsmöglichkeit eingeräumt werden.  

4. "Eigentums auf Zeit" von der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN 

Die Idee des "Eigentums auf Zeit" hat die Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN in dem Antrag „Förderung von Eigentum auf Zeit durch staatliche Wohnbauunternehmen in Bayern (Opens in a new window)“, an den Bayerischen Landtag formuliert.

Der Antrag zielte darauf ab, Wohneigentum für Normalverdiener erschwinglicher zu machen und gleichzeitig die langfristige Planungs- und Gestaltungshoheit des Staates zu sichern. Die BauNova Bayern GmbH, ein staatliches Wohnbauunternehmen, wurde als ideale Plattform zur Umsetzung dieses Konzepts genannt.

Hier sind die zentralen Merkmale der von den GRÜNEN vorgeschlagenen Nießbrauch-Idee:

Das Modell ist am Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) ausgerichtet. Eine vorherige Aufteilung nach WEG wäre sinnvoll. Dies ermöglicht eine Trennung von Eigentum und Nutzung, wobei der Nießbraucher (der Käufer) umfassende Nutzungsrechte erhält, ohne jedoch das Eigentum an der Immobilie zu erwerben. Es wird eine Nutzungsdauer von 99 Jahren vorgesehen. Das Eigentum verbleibt beim staatlichen Wohnbauunternehmen. Der Kaufpreis für die zeitlich begrenzte Nutzung der Wohnung stellt eine vollständige Entschädigung für diese Nutzung dar. Nach Ablauf der vereinbarten Nutzungsdauer erfolgt keine weitere Entschädigung an die Erwerber bei Rückgabe der Wohnung.

Aufgrund der langfristigen Nutzungsdauer von 99 Jahren sollen Richtlinien erarbeitet werden, um Spekulationen mit diesen Wohnungen wirksam zu unterbinden, beispielsweise durch Untervermietung, Weiterverkaufsbeschränkungen und Preisbindungen.

Auch dieses Konzept soll langfristig Bodenspekulation verhindern und einen nachhaltigen Wohnungsmarkt schaffen.

Die zeitliche Begrenzung eines eigentumsähnlichen Nutzungsrechts auf 30 Jahre – mit Verlängerungsoption oder Rückgaberecht – könnte ein echter Gamechanger sein.

Der Erwerb wäre deutlich preisgünstiger. Auch bei einer Kreditaufnahme wäre weniger Eigenkapital nötig, sodass mehr Menschen überhaupt eine Chance zum Erwerb hätten. Der Staat könnte Fördermittel für Wohneigentum einsparen. Die monatliche Belastung wäre planbar und läge unter den Mietzinsen, wodurch Spielraum für eine Altersvorsorge entsteht. Statt Kapital ausschließlich in und für die Immobilien zu binden, ließen sich Geldanlagen diversifiziert gestalten (Risikostreuung).

Nach 30 Jahren bedarf jede Immobilie einer Modernisierung oder Instandsetzung. In diesem Zuge ist es sinnvoll, die Immobilie für die Zukunft fit zu machen (Umbau). Der Modernisierungsstau vieler Gebäude könnte viel besser gelöst werden, wenn der Wechsel der Bewohnerinnen und Bewohner sowie die damit verbundene zeitweilige Leerstandsphase langfristig geplant würden. Geht ein Einfamilienhaus nach dem Wechsel der Bewohnenden wieder an eine andere Familie über, ist der Aufwand geringer, als wenn barrierefreies Singlewohnen im Bestand umgesetzt wird. So könnte sich ein Markt für bedürfnisgerechtes suffizientes Wohnen nach Lebensphasen entwickeln.

Beim Thema Wohnen denken viele noch an ewiges Eigentum, das von Generation zu Generation weitergegeben wird. Schon heute leasen wir Autos und nutzen Abonnementmodelle – vielleicht passt ein eigentumsähnliches, zeitlich begrenztes Nutzungsrecht gut zum modernen Leben.

Der nächste Schritt wäre der „geteilte Besitz“ (wie Carsharing oder Coworking). Dies ist aber nochmals ein anderer Ansatz für eine andere Zielgruppe.

In einer vielfältigen Gesellschaft müssen passgenaue Lösungen für unterschiedliche Bedürfnisse entwickelt werden – ohne Klassenkampf.

Dieser Beitrag möge zum Diskurs beitragen. Ich freue mich auf Feedback.

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, (Wohn)projektberaterin