#101 Eigentum: gerecht?

Unter dem Eindruck des diesjährigen LowTechBau Kolloquium und Symposium (Si apre in una nuova finestra) lade ich die Leserschaft zum Diskurs ein:

Bereits 2024 habe ich über die bedarfsgerechte Wohnraumverteilung geschrieben:  

Inzwischen habe ich mehrere Beiträge zur Transformation von Einfamilienhäusern veröffentlicht: (Si apre in una nuova finestra) Umbau, Vermietung, Verkauf oder soziale Nachverdichtung durch Wohngemeinschaften. 

Solche Maßnahmen erfordern eine bewusste strategische Entscheidung der einzelnen Eigentümer. Aus meiner Erfahrung als Rechtsanwältin sind solche Prozesse emotional belastend und zeitintensiv. Erfolgreiche Projekte sind selten. Im Moment sind die meisten Menschen im Bestand gefangen.¹

Ist das EFH wirklich das Problem?

(ich rede nur vom EFH im Bestand!)

Viele Familien (in den unterschiedlichsten Konstellationen) möchten weiterhin in einem Einfamilienhaus leben. Wenn nicht bereits die Eltern ein Eigenheim besitzen, ist dieser Wunsch kaum zu finanzieren. Ist es fair, dass sich die jüngere Generation ihren Wohntraum nicht erfüllen kann?

Sollte Familien der Zugang zum EFH im Bestand nicht erleichtert werden?

In manchen Forschungskreisen ist das Einfamilienhaus negativ konnotiert. Wird dies der Lebensleistung der Nachkriegsgeneration gerecht?

Ist der individuelle Umbau vom Familien- zum Mehrfamilienhaus wirklich suffizient, wenn dabei graue Energie und finanzielle Ressourcen verloren gehen? 

Immobilien müssen zu den unterschiedlichen Bedürfnissen in den jeweiligen Lebensphasen passen - aber muss sich die einzelne Immobilie den Bedürfnissen anpassen?

Wäre es nicht einfacher, wenn ein Gebäude, das für Familien geplant wurde, weiterhin ein Familienheim bleibt – und lediglich die Bewohnerinnen und Bewohner nach der Familienphase wechseln?

Dieser Bewohnerwechsel müsste strukturell verankert werden.

Wohneigentum auf Zeit

Voraussetzung für mein Modell „Wohneigentum auf Zeit“ (WEZ) ist ein verändertes Eigentumsverständnis: Anstelle des dauerhaften Alleineigentums könnten langfristig gesicherte, eigentumsähnliche Nutzungsrechte ausreichen. Wie beim Leasing von Autos oder beim Contracting technischer Anlagen ließe sich ein ähnliches Prinzip auf Immobilien übertragen.

Über eine WEZ‑Partnerschaft kann ein gemeinwohlorientierter Investor schrittweise einen bedarfsgerechten Immobilienbestand aufbauen. Die Rechtsform des Investors spielt keine Rolle.

Besonders suffizient wäre es, wenn der Investor - in Partnerschaft mit der künftigen Nutzerfamilie - gezielt um Verkäufer von Einfamilienhäusern wirbt – zum Beispiel mit dem Slogan „Mein Haus in gute Hände geben“ (Si apre in una nuova finestra).
Die Zwei-Parteien-eGbR (Investor = Bestandshalter & Bewohnerschaft) würde die Immobilie erwerben und nach Bedarf modernisieren. Nach 30 Jahren - also nach der Familienphase - ziehen die Bewohner aus dem Einfamilienhaus. Der Investor generalsaniert das Objekt, und es entsteht erneut eine WEZ‑Partnerschaft mit einer jungen Familie.

Mit dem gleichen Konzepte sind auch barrierefreie Appartements für die Bequemphase bereitzustellen. Zielgruppe sind Menschen nach der Familienphase, mit einer Behinderung oder die berufstätige Paare mit wenig Zeit. Das Mietrecht könnte ihnen nicht die gewünschte Sicherheit mit gleichzeitiger Flexibilität gewähren.

Mein Konzept verzichtet bewusst auf spekulative Elemente und sorgt einerseits für eine leistbare, andererseits auskömmliche Finanzierung für beide Gesellschafter.

Für alle Details lesen Sie bitte mein nachfolgendes Flipbook:

(Si apre in una nuova finestra)

Diese Idee markiert einen Paradigmenwechsel im Immobiliensektor. Es gibt viel mehr juristische Möglichkeiten als Eigentum und Miete oder Kauf und Erbbaurecht! Die Beteiligung an einer eGbR (Si apre in una nuova finestra) eröffnet neue Gestaltungsmöglichkeiten.

“Wohneigentum auf Zeit” ist eine interessante Variante: Der Gebäudebestand kann nachhaltig und gerecht genutzt werden, ohne die Wohnträume der jüngeren Generation zu missachten; zugleich werden die Herausforderungen der Gebäudemodernisierung und der Wohnraumverteilung verantwortungsvoll angegangen. Juristisch ist dies ohne Gesetzesänderungen sofort praktisch umsetzbar.

Andere Ansätze haben trotzdem ihre Berechtigung.² Für die notwendige Transformation der Bestandsimobilien muss es viele Antworten geben, da die gesellschaftliche Wirklichkeit komplex ist.

Ich freue mich über jeden Austausch oder weitere Möglichkeit, die Idee öffentlich vorzutragen. Wollen wir in Kontakt bleiben?

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, (Wohn)Projektberaterin

1. Studie: https://www.impulse-fuer-den-wohnungsbau.de/fileadmin/images/Wohnungsbautag/2026/pressemappe/studie_zum_wohnungsbau_2026.pdf (Si apre in una nuova finestra)

   ↩

2. wie struktureller Wohnungstausch z.B. in einer Genossenschaft (satzungsgemäß) ↩