#89 Der Bauturbo

Sicherlich haben alle schon vom „Bauturbo“ gehört: Für manche ist er eine Chance, für andere ein Risiko.
Verkürzte Bezeichnungen von Gesetzen (“Heizungsgesetz”, “Verbrenner-Aus”) rufen starke Emotionen 😤 oder falsche Erwartungen hervor (“jetzt kann man im Außenbereich bauen”).

Im Folgenden versuche ich, eine sachliche Einordnung vorzunehmen.  

Das “Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung” wirkt sich nur im Bauplanungsrecht aus. Zum ersten Mal wird ab dem 30. Oktober 2025 eine Experimentierklausel § 246e BauGB für die Dauer von fünf Jahren eingeführt. Anstelle detaillierter Regelungen erhalten alle Gemeinden – nicht nur solche in angespannten Wohnungsmärkten – einen Gestaltungsspielraum hinsichtlich ihres gemeindlichen Einvernehmens bzw. im Rahmen eines neuen Zustimmungsverfahrens nach § 36a BauGB.

Eine schöne Synopse findet sich bei …

Der Bund vertraut damit auf die lokalen Kompetenzen der Kommunen. Für diese ist das eine ungewohnte Situation – zumal sie nun selbstbewusst gegenüber den Genehmigungsbehörden auftreten können. Es ist sogar denkbar, dass sich die Kommunen - über die eigenen Gebietsgrenzen hinaus - untereinander zu ihren Vorstellungen von städtebaulichen Entwicklungen abstimmen. Insofern informieren und schulen Städtetag (Öffnet in neuem Fenster) und Kommunalverband (Öffnet in neuem Fenster) die Kommunen.

Umbaulabor Bauturbo

Das Umsetzungslabor Bauturbo (Öffnet in neuem Fenster) ist ein Kollaborationsprojekt der Bauwende Allianz, gemeinsam mit dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) und dem Deutschen Institut für Urbanistik (Difu). In den nächsten sechs Monaten werden Netzwerke aufgebaut, Lernprozesse gefördert und praktisches Wissen aufbereitet. Ein stetig erweitertes FAQ zum Bau-Turbo (Öffnet in neuem Fenster) finden Sie auch auf der Seite des BMWSB. Erstmals wird die Praxistauglichkeit eines Gesetzes sofort ausgelotet.

Einige Erkenntnisse aus der Werkstatt vom 10. November 25

Die teilnehmenden Kommunen beurteilten ihre Chancen sehr unterschiedlich und hatten unterschiedliche Handlungsansätze: 

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Kommunen, die aktiv gestalten wollen, können sich so von einer "Nein‑Verwaltung" zu einer "Wenn‑Verwaltung" entwickeln.

Der "Bauturbo" wird damit zugleich zum Stadtlabor. Wichtig ist, die Bevölkerung einzubeziehen, damit die sich bietenden Chancen genutzt werden und Aufbruchstimmung entsteht. Gleichzeitig müssen Baulandentscheidungen begleitet und langfristig abgesichert werden. Für alle gestaltenden Kommunen war klar, dass eine Bauverpflichtung und, soweit möglich, die Schaffung von belegungsgebundenem Wohnraum vertraglich verankert werden sollten (z. B. durch Zustimmungsverträge oder städtebauliche Verträge).

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Viele Kommunen treffen Grundsatzbeschlüsse, wie die Bearbeitung und Entscheidung von Anträgen erfolgen soll (Schnittstelle Verwaltung und Politik):

• Für welche Fallkategorien, bis zu welcher Größe entscheidet die Verwaltung und wann entscheidet der Stadtrat?

• Wie kann der Anspruch auf Gleichbehandlung aller Antragsteller im Recht gewahrt werden (Umgang mit Anträgen vor oder nach Ablauf der Experimentierklausel)?

• Wie ist die Öffentlichkeit zu informieren und ändert sich der Umgang mit Bürgerbeteiligung?

• Was soll notfalls gerichtlich ausgestritten werden?

Erste Kommunen stellen eine sog. “Negativ-Liste” auf, um Klarheit zu stiften.

Andere wollen die Chancen im Bereich Nachverdichtung und Umwidmung nutzen. Manche Gemeinde hat schon aktiv ermittelt, wo Nachverdichtung (durch Aufstockung, Wohnen in der zweiten Reihe, Veränderung der Traufhöhe, …) sinnvoll wäre. Wenn Kommunen bereits ein digitales Baupotentialregister (Stadt Köln), 3D-Stadtmodelle oder andere Datenbanken haben, ist dies eine wertvolle Basis.

Bauturbo-Genehmigungen nach § 246e BauGB sind als Ersatz für Bebauungspläne gedacht. Sie können also nicht über das hinausgehen, was planbar wäre. Die Grundsätze der Bauleitplanung sind weiterhin einzuhalten:

• Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse (unmittelbarer individueller Schutzanspruch);

• Vorgaben aus Fachgesetzen (z.B. Abstandsflächen und Gefahrenabwehr nach LBauO, Immissionsschutz, Grundwasser- und Bodenschutz, Arten- und Umweltschutz, Hochwasserschutz, Denkmalschutz);

• Ausschluss bei rechtlichen Betroffenheiten Dritter (Nachbarschutz, Gebot der Rücksichtnahme, Schutz des Eigentums);

• Ausschluss bei Veränderung des bestehenden Gebietscharakters (Gebietserhaltungsanspruch) sowie

• potenzieller Nutzungskonflikte zur Vermeidung von Entschädigungs- und Kompensationsansprüchen.

Die Gemeinde benötigt grundsätzliche Beschlüsse und/oder Zeit für eine Vorklärung. Interessenten, die Wohnraum schaffen möchten, sollten daher formlos das Gespräch mit der Gemeinde suchen. Erst nach dieser Vorklärung sollte der Antrag auf Vorbescheid oder Baugenehmigung gestellt werden – ab diesem Zeitpunkt läuft die Dreimonatsfrist.

Hat die Kommune bereits positive Fallkategorien gebildet, kann das Verfahren schnell gehen. In der Regel wird es einen Zustimmungsvertrag geben.

Gemeinden, die unvorbereitet mit einem Antrag nach § 246e BauGB konfrontiert werden, lehnen diesen häufig einfach ab. Eine fiktive Zustimmung durch Fristablauf tritt nur selten ein.

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Hier (Öffnet in neuem Fenster) finden Sie den ausführlichen Werkstattbericht mit allen Ergebnissen aus dem Plenum sowie aus den parallelen Sessions am Nachmittag.  

Nach der Veranstaltung wurde mir deutlich, dass
💪 Kommunen im angespannten Wohnungsmarkt den „Bauturbo“ als Chance begreifen: Sie bauen auf ihre bisherigen Erkenntnisse und müssen sich oft nur neu sortieren. Die Haltung der jeweiligen (Ober‑) Bürgermeister:innen spielt dabei eine entscheidende Rolle.
🤔 kleine Kommunen sich eher zurückhaltend zeigen. Ihnen fehlt häufig das Personal, um sich inhaltlich mit dem Thema auseinanderzusetzen. Zudem rechnet man dort möglicherweise nicht mit einem größeren Antragsaufkommen — sollte es doch dazu kommen, kann weiterhin individuell abgewogen und entschieden werden.
😏 die Erwartungen von Projektentwickler:innen und Bauherr:innen insgesamt gedämpft wurden.

Bauturbo im Gesamtkontext

Die Möglichkeiten im Bauplanungsrecht sind nur ein Baustein. Die Erfahrungen mit dem “Bauturbo” könnten aber bei der Modernisierung des Baugesetzbuches einfließen.

An den bauordnungsrechtlichen Vorgaben ändert das BauGB nichts. Insoweit müssen die länderspezifischen Regeln betrachtet werden. Einige Baunutzungsverordnungen wurde geändert. Leider fehlt noch immer eine Muster- Umbauverordnung.

Die hohen Baukosten sollen durch den „Gebäudetyp E“ gesenkt werden. Hierzu habe ich schon 2024 einiges geschrieben:

Neu hinzugekommen ist die Plattform-E als zentrale Wissensdrehscheibe für die stärker werdende Bewegung rund um das einfache und experimentelle Bauen. Hier werden Erfahrungen aus Projekten gebündelt, die das innovative Bauen vorantreiben – wie z. B. die 19 Gebäudetyp-E-Pilotprojekte in Bayern oder Projekte des Hamburg-Standards (Öffnet in neuem Fenster) oder dem Bremer Weg (Öffnet in neuem Fenster). Die Plattform macht dieses Wissen für alle Akteur:innen der Baubranche zugänglich und greifbar.

Dort findet sich auch ein Pilotprojekt aus Bayern, das “fast ohne Heizung” auskommt:

📌 Wenn es gelingt, aus geförderten Pilot- und Modellprojekte eine plattformbasierte Planung mit serieller Ausführung für viele ähnliche Bauprojekte zu entwickeln, dann entsteht kostendämpfende Breitenwirkung. Zur Prozessoptimierung könnten Mitarbeiter aus der Automobilindustrie beitragen. Interessanter Gedanke?

📌 Das Nadelöhr der fehlenden - bezahlbaren - Grundstücke bleibt bestehen. Nachverdichtung und Umwandlung könnten aber Linderung schaffen, wenn … (Fortsetzung folgt 2026).

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, (Wohn)Projektberaterin (Öffnet in neuem Fenster)