#99 Die immobilienhaltende eGbR in steuerlicher Hinsicht

Dieser Post musste öfters aktualisiert werden, da die “große Politik” Überraschungen bietet. Nun gibt es Rechtssicherheit, so dass der Post als Mail an alle verschickt werden kann.

Alles was in meinem Blog geschrieben wird, ist - so gut es geht - recherchiert und nicht von einer KI geschrieben. Deswegen freue ich mich über Eure Wertschätzung.

Als Gesamthandsgemeinschaft wurde die “alte” GbR bis zum 31.12.23 steuerlich wie eine Bruchteilsgemeinschaft betrachtet. Steuerrechtlich wurde das „Wirtschaftsgut“ (in unserem Kontext ist damit die Immobilie gemeint) den Gesellschaftern nach Maßgabe ihrer Beteiligungsquote an der vermögensverwaltenden Personengesellschaft anteilig zugerechnet (ideelle Bruchteilsbetrachtung).

In Hinblick auf die Modernisierung der GbR zum 01.01.24 gab viele Unsicherheiten hinsichtlich der steuerrechtlichen Auswirkung.
Wenn die Gesellschaft (eigenständiges Rechtssubjekt) eigenes Immobilienvermögen hat - was bedeutet dies steuerrechtlich für den Übergang von Gesellschaftsvermögen ins Privateigentum der Gesellschafter?

Es stand zu befürchten, dass bei Baugemeinschaften, die zunächst als eGbR ein Grundstück erworben haben, bei der Auseinandersetzung und Auflassung der Wohnungseinheiten auf die Gesellschafter als Sondereigentümer nochmals Grunderwerbsteuer beim Einzelnen auf Grundstücksanteil und Wohnung anfallen. Wer hätte sich das leisten können?

Die Unsicherheit wurde - zunächst übergangsweise bis 31.12.26 - durch das „Kreditzweitmarktförderungsgesetz (Opens in a new window)“ geklärt.

Die Befristung wird nun aufgehoben.

Ohne Gesetzesänderung hätte die Auflassung von Sondereigentum an die Gesellschafter noch dieses Jahr beurkundet werden müssen und zumindest beim Grundbuchamt zum Vollzug vorliegen müssen. Der Druck ist raus!

Der Weg zur Entfristung war hart.

Der Bundestag hatte dies so am 24.04.2026 beschlossen. Die Zustimmung durch den Bundesrat wurde jedoch - durch die Kombination mit der Entlastungsprämie - verweigert.

Die Koalitionsfraktionen haben einen weiteren "Entwurf für ein Neuntes Gesetzes zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht" (Opens in a new window) (S. 29, 102) eingebracht - dieser stimmt inhaltlich mit der ursprünglich vom Bundestag beschlossenen Fassung überein – mit Ausnahme der angedachten steuerfreien 1.000 Euro-Entlastungsprämie für Arbeitnehmer.

Endlich ist nun es geschafft. Bundestag und Bundesrat haben dem Gesetz zugestimmt. Die Verkündung ist Formsache.

Damit gilt dauerhaft …

Personenvereinigungen werden (nur in Hinblick auf Steuern) nach § 14a AO (Opens in a new window) folgendermaßen definiert:

(1) Personenvereinigungen im Sinne dieses Gesetzes und der Steuergesetze sind Personenzusammenschlüsse zur Verfolgung eines gesetzlich zulässigen Zwecks.

(2) Rechtsfähige Personenvereinigungen sind insbesondere
1. Vereine ohne Rechtspersönlichkeit (§ 54 BGB),
2. rechtsfähige Personengesellschaften einschließlich Gesellschaften (§ 705 BGB), Personenhandelsgesellschaften, Partnerschaftsgesellschaften, … und
3. Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (§ 9a WEG). 

(3) Nicht rechtsfähige Personenvereinigungen sind insbesondere
1. Bruchteilsgemeinschaften (§ 741 BGB),
2. Gütergemeinschaften (§ 1415 BGB) und
3. Erbengemeinschaften (§ 2032 BGB).

Anschließend regelt § 24 GrEStG iVm § 6 GrEStG (Opens in a new window)

„Rechtsfähige Personengesellschaften (§ 14a Abs. 2 Nr. 2 AO) gelten für Zwecke der Grunderwerbsteuer als Gesamthand und deren Vermögen als Gesamthandsvermögen“.

Geht ein Grundstück von der eGbR in das Allein- oder Miteigentum mehrerer an der eGbR beteiligter Personen über, so wird die Steuer nicht erhoben - soweit der Bruchteil, den der einzelne Erwerber erhält, dem Anteil entspricht, zu dem er am Vermögen der eGbR beteiligt ist.

Ebenso gilt § 2a ErbStG (Opens in a new window).

Somit gibt es über den 31.12.26 hinaus steuerrechtliche Klarheit für Baugruppen / Baugemeinschaften. Vereinfacht ausgedrückt … “es bleibt alles beim Alten”.

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, Wohnprojektberaterin