#102 Wer kann sich den Einstieg in eine eG leisten?

Wer in einer jungen Wohnungsgenossenschaft eine Wohnung nutzen möchte, muss sich mit sogenannten wohnungsabhängigen Pflichteinlagen an der Genossenschaft beteiligen. Diese können fünfstellige Beträge umfassen. Nur so kann die Genossenschaft das erforderliche Eigenkapital zusammenbringen, damit sie überhaupt einen Bankkredit für das Projekt beantragen kann.

Solche Einlagen können sich einige Bevölkerungsgruppen kaum leisten, wodurch die Mitgliedschaft in Genossenschaften wenig inklusiv ist. Wie kann eine Genossenschaft sozial stärker durchmischt werden?

Nach der Paywall werfe ich einen Blick auf das KfW-Förderprogramm, sowie auf interne Solidarfonds und externe Stiftungsfonds.

💡Gibt es nicht das KfW‑Förderprogramm 134?

Auf den ersten Blick erscheint dieses Programm sehr interessant, weil es Menschen eine Beteiligung ermöglichen soll, die die notwendigen Einlagen nicht auf dem eigenen Konto haben.
» LINK zum Post #88 (Opens in a new window)

Die Realität sieht anders aus.

Deswegen haben sich Wohnungsgenossenschaften, Netzwerke und Organisationen mit einem Schreiben (Opens in a new window) an die Bundesministerin Hubertz gewandt. Ziel ist es, auf die erheblichen praktischen Hürden beim KfW-Programm 134 zur Finanzierung von Genossenschaftsanteilen (Opens in a new window)aufmerksam zu machen: Trotz seiner grundsätzlichen Bedeutung für die Stärkung genossenschaftlichen Wohnens wird das Programm von vielen Banken kaum noch weitergereicht – insbesondere aufgrund fehlender Sicherheiten, hohen Bearbeitungsaufwands und unattraktiver wirtschaftlicher Rahmenbedingungen.

Die Initatoren setzen sich dafür ein, das Programm durch eine verbesserte Risikoabsicherung für durchleitende Banken sowie eine angemessene Bearbeitungsvergütung wieder praxistauglich zu gestalten.

Wir müssen abwarten …

💡Können nicht manche Genossen mehr zahlen für finanzschwache Mitbewohner:innen?

Grundsätzlich sind alle Genossenschaftsmitglieder gleich zu behandeln, sofern keine sachlichen Gründe eine Differenzierung rechtfertigen. Insofern darf unterschieden werden zwischen

• frei finanzierten Wohnungen

  und

• geförderten Wohnungen (mit Wohnberechtigungsschein).

Bereits in der Satzung müssen die unterschiedlichen Pflichteinlagen festgelegt werden. Frei finanzierte Wohnungen müssen MEHR zahlen. Den reduzierten Pflichtanteil für eine Sozialwohnung kann sich trotzdem nicht jede:r Interessent:in leisten.

Freiwillige Geschäftsanteile investierender Mitglieder kommen grundsätzlich der Genossenschaft zugute, nicht einzelnen Personen. Insbesondere Fördermittel für Wagniskapital (Opens in a new window)dient ausschließlich dem Unternehmen. Diese Anteile können insbesondere Deckungslücken schließen.

In manchen Genossenschaften findet sich in der Satzung folgende Formulierung:
“Der Vorstand kann eine Nutzung ohne die nach Abs. x erforderlichen Anteile zulassen, wenn andere Mitglieder eine entsprechende Anzahl freiwilliger Anteile als Ersatz für die Anteile nach Abs. x zur Verfügung stellen und einen unwiderruflichen Verzicht auf die Teilkündigung nach § 67b GenG erklären (Solidaritätsanteil). Sobald Mitglieder Anteile zeichnen, die für eine andere Person als Pflichtanteile  gelten (weshalb unwiderruflich  auf Rückzahlung verzichtet  werden muss), können die Begünstigten auch ohne eigene Pflichtanteile zugelassen werden.”
Zwar ist dies genossenschaftsrechtlich zulässig, doch nicht uneingeschränkt empfehlenswert. Warum übernimmt ein Dritter die Zahlung der Anteile? Familiäre Verbundenheit mag das erklären und kann akzeptabel sein. Besteht seitens des Geldgebers eine bewusste oder unbewusste Erwartungshaltung gegenüber dem Begünstigten? Welche Auswirkungen hat dies auf die Gruppe?Besteht ein Wettbewerb (der Flüchtlingsfamilien) um die Begünstigung? Der rechtliche Grund für die umfangreichen Zuwendungen. zwischen Geldgeber und dem Begünstigten sollte unbedingt hinterfragt werden. Gilt das eventuell als Schenkung (geltwerter Vorteil)?

Aus genossenschaftsrechtlichen Gründen ist es nicht möglich, in die Satzung einen “Solidarfond für Hilfebedürftige” zu integrieren. Zwischen den Mitgliedern bestehen keine direkten Rechtsbeziehungen und der Vorstand ist allein dem Unternehmen verpflichtet. Eine Genossenschaft muss die Interessen der (Bestands)Genossen fördern und braucht keine gesellschaftspolitischen Aufgaben übernehmen. Die gemeinwohlorientierte Bereitstellung von Wohnraum an bedürftige Menschen wäre kein zulässiger Genossenschaftszweck.
Hier unterscheidet sich das deutsche und das schweizer Genossenschaftsrecht erheblich - insofern sind Beispiele aus der Schweiz nicht 1:1 in Deutschland umzusetzen.

Indirekte Unterstützung ist dennoch möglich:

a) Natürlich könnte jede:r einer befreundeten Person ein privates Darlehen geben, um die Einlagen zu zahlen. Auch über Crowdfunding einer Gruppe (organisiert als GbR) können die Mittel zur Zahlung der Einlagen zugunsten einer bestimmten Person eingeworben werden. Den Abfindungsanspruch beim Ausscheiden kann sich der Darlehensgeber als Sicherheit abtreten lassen.

b) Ich empfehle, die (e)GbR zur Gründung der Genossenschaft weiterzuentwickeln, um einzelnen Mitgliedern in Notlagen helfen zu können. Eine solche Gesellschaft unterliegt nicht dem Genossenschaftsrecht, kann flexibel und individuell agieren und so das soziale Miteinander unterstützen.

c) Zudem können lokale Wohlfahrtsverbände oder gemeinnützige Organisationen als Genossenschaftsmitglieder “Belegungsrechte” zugunsten ihrer Klient:innen erhalten; diese Organisationen entrichten dann die in der Satzung vorgesehenen, wohnungsabhängigen Pflichteinlagen.
Es gibt unterschiedliche juristische Konstruktionen bei der Umsetzung. Bei Interesse könnt ihr mich gerne fragen.

💡Gibt es externe Förderung?

Stiftungen können “Gutes Wohnen miteinander” fördern.
» Förderprogamm der Stiftung Alltagsheldinnen (Opens in a new window)
Die Übernahme von Genossenschaftsanteilen ist jedoch explizit ausgeschlossen!

Mir ist akuell nur von der Stiftung Trias bekannt, dass Genossenschaftsanteile über drei zweckgebundene Stiftungsfonds übernommen werden können:

Den neu gegründeten "Solidarfonds für genossenschaftliches Wohnen" (Opens in a new window) , der Menschen mit wenig Einkommen oder Rücklagen zur Verfügung steht, die in ein Genossenschaftsprojekt einziehen möchten, aber die notwendigen genossenschaftlichen Anteile finanziell nicht alleine stemmen können. Das Kreislauf-Modell ist bundesweit nutzbar und steht andersherum auch allen genossenschaftlichen Wohnprojekten offen, die entsprechende Mitglieder in ihr Projekt aufnehmen möchten.

Mit dem Stiftungsfonds "Ankommen und bleiben" in Kooperation mit XENION – Psychosoziale Hilfen für politisch Verfolgte e.V. (Opens in a new window) können gezielt Genossenschaftsanteile für geflüchtete Menschen in Berlin übernommen werden.

Der Stiftungsfonds "Inklusiv wohnen in Genossenschaften" in Kooperation mit WOHN:SINN – Bündnis für inklusives Wohnen e.V. (Opens in a new window) unterstützt Menschen mit Behinderung. 

(Opens in a new window)

Neben denen, die Geld und Unterstützung brauchen, braucht es auch Menschen, die mit ihrem Geld etwas Gutes bewirken wollen. Die Fonds müssen gut gefüllt sein, um viele Anträge bewilligen zu können.

Im Juni gibt es einige Gelegenheiten mich persönlich zu treffen. Auf meiner Homepage finden Sie Zeit und Ort. Ich freue mich auf viele gute Gespräche.

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, (Wohn)Projektberaterin