FAQ für Wohnprojekte als GmbH & Co.KG

Was unterscheidet die GmbH & Co.KG von einer GbR

Sowohl die Kommanditgesellschaft (KG), als auch die Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes (GbR) sind Personengesellschaften.

Das Innenverhältnis der GesellschafterInnen untereinander wird durch einen Gesellschaftervertrag geregelt. Dieser gibt einen großen Gestaltungsspielraum im persönlichen Miteinander (Beitritt, Austritt, Entscheidungsfindung). Durch verschiedene Methoden wird der Konsens aller GesellschafterInnen angestrebt.
Die GbR ist jedoch nur teilrechtsfähig, so dass es als Gruppe schwierig ist, eine Bankfinanzierung zu bekommen.
Alle GesellschafterInnen in der GbR haften gesamtschuldnerisch mit ihrem ganzen Vermögen für die Verbindlichkeiten der GbR.

Die KG wird mit Eintragung ins Handelsegister voll rechtsfähig und agiert im Außenverhältnis. Die GmbH übernimmt die Rolle der persönlich haftenden Gesellschafterin und die GesellschafterInnen haften als KommanditistInnen nur mit einer begrenzten Hafteinlage.

Was unterscheidet die GmbH & Co.KG von einer eG

In der eingetragenen Genossenschaft (eG) ist die Gleichheit bzw. der  Gleich-behandlungsgrundsatz aller Genossenschaftsmitglieder das tragende Prinzip. Dies bedeutet auch, dass alle Genossen die gleichen Geschäftsanteile (durchaus 5-stellige Beträge) zeichnen und zahlen müssen und alle das gleiche Nutzungsentgelt pro qm Wohnraum zahlen müssen. Eine Vermietung an Nichtgenossen wäre steuerschädlich und die Stundung fälliger Anteile oder eine solidarische Finanzierung zu Gunsten einzelner Mitglieder sind im GenG nicht vorgesehen.
Die Personengesellschaft der KG erlaubt es jedoch GesellschafterInnen entsprechend ihren individuellen finanziellen Möglichkeiten unterschiedlich zu behandeln. Insbesondere die Beteiligung von finanzschwächeren GesellschafterInnen oder auch die Vermietung an Nichtgesellschafter im Rahmen von inklusiven Wohnprojekte sind die Motivation für eine GmbH & Co.KG.

Was unterscheidet die GmbH & Co.KG von einer WEG

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist seit Dezember 2020 voll rechtsfähig und kann selber Rechte und Pflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentum eingehen. Die Teilungserklärung regelt das Miteinander der Sondereigentümer. Zum geschützten Eigentumsrecht jedes Sondereigentümers gehört das Vermieten und Verkaufen nach freiem Belieben - wobei jeder Rechtsnachfolger automatisch den Regeln der Teilungserklärung unterworfen ist.

In der Personengesellschaft der KG haben die GesellschafterInnen einen direkten Einfluss auf das Kommen und Gehen der GesellschafterInnen.

Die GesellschafterInnen haben keinen Anspruch auf eine konkrete Wohnung, so dass Wohnungstausch oder flexible bauliche Veränderungen für die Bedürfnisse in den unterschiedlichen Lebensphasen (große Familienwohnung, kleine barrierefreie Wohnung im Alter) leicht umsetzbar sind. Dies erlaubt eine flexible alters- und soziale Durchmischung.

Die Rolle der GmbH und die Gewinnausrichtung

In den meisten Wohnprojekten wird die gewerblich geprägten Komplementärin = GmbH im Innenverhältnis „entmachtet“, so dass die Kommanditisten die Geschäftsführung durch ihre Entscheidungen in ihren Gesellschafterversammlungen übernehmen.

Durch die konkrete Ausgestaltung des Gesellschaftervertrages haben es die GesellschafterInnen selbst in der Hand, ausschließlich auf Vermögensverwaltung ausgerichtet zu sein und ihre Mieten / Nutzungsentgelte auf Kostendeckung ohne Einkünfterzielungsabsicht zu kalkulieren. Der einzelne Gesellschafter ist sowohl Vermieter als auch Mieter.

Im Gegensatz zur WEG kann kein Kommanditist „seine“ Wohnung auf dem Immobilienmarkt gewinnoptimiert verkaufen.
Auch gewinnoptimierte „share deals“ sind bei Wohnprojekten als GmbH & Co.KG ausgeschlossen, da die Veräußerung von KG-Anteilen laut Gesellschaftervertrag nur mit Zustimmung erfolgen kann. Mit jedem Ausscheiden eines Kommanditisten wird primär ein passender Nachfolger (meist zur Eigennutzung) für das Wohnprojekt gesucht.

Nachteile der GmbH & Co.KG

Die Rechtskonstruktion aus GmbH und Kommanditgesellschaft ist sehr erklärungsbedürftig. Die vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten sind Chance und Risiko zugleich, weil der juristische und steuerliche Beratungsaufwand hoch ist.