Gesamtschuldnerische Haftung 

Die Gesamtschuld ist ein Rechtsbegriff des deutschen Rechts, der eine gemeinschaftliche Schuld mehrerer Rechtssubjekte (natürliche Personen / juristische Personen) bezüglich einer Leistung aus einem einheitlichen Schuldverhältnis beschreibt, wobei jeder Schuldner verpflichtet ist, die gesamte Leistung aus seinem Privatvermögen zu erbringen.

Der Gläubiger kann 100 % einer fälligen Forderung von einem Gesellschafter einfordern. Der Gläubiger ist nicht gezwungen, von allen Gesellschafter:innen einzelne Anteile einzufordern.
Der Gläubiger ist aber nur berechtigt, einmal Befriedigung zu fordern.

Die gesamtschuldnerische Haftung ist und bleibt (auch nach 01.01.24) wesenstypisch für die Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes = GbR.

In der Gesetzesfassung bis 31.12.23 konnte die GbR allein durch TUN entstehen - das war riskant. Es konnte also eine Haftung ausgelöst werden, ohne dass ein Mitgesellschafter dies aktiv wollte.

Ab 01.01.24 entsteht die GbR erst durch Unterzeichnung eines Gesellschaftervertrages und sobald sie - mit Zustimmung sämtlicher Gesellschafter:innen - am Rechtsverkehr teilnimmt bzw. im Gesellschaftsregister eingetragen ist.
Bereits dies reduziert das persönliche Haftungsrisiko.

Wie kann das Risiko einer privaten Haftung im Wohnprojekt begrenzt werden?

Jede GbR sollte immer als solches auftreten. Eigentlich selbstverständlich, ... aber vielfach erlebe ich, dass einzelne Gesellschafter:innen nur unter eigenem Namen und unter einer privaten Mail-Adresse auftreten. Sie bringen sich damit unnötig in die private Haftung.

Ein:e geschäftsführende:r Gesellschafter:in sollte immer in jeder Korrespondenz und bei allen Verträgen für die xx GbR agieren (vollständiges Signum).

Die "eingetragene Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes" = eGbR genießt gegenüber der nicht eingetragenen GbRs eine erhöhte Publizitätswirkung. Dies kann bei großen Wohnprojekten gegenüber Dritten von Vorteil sein.

Solange und soweit die GbR die Zahlungsansprüche gegenüber Dritten ordnungsgemäß erfüllt, besteht kaum Gefahr, dass ein Gläubiger (Architekt, Bauunternehmer ect) eine:n Gesellschafter:in persönlich unbeschränkt in Anspruch nimmt. Der Zugriff auf die GbR als Vertragspartner (und damit auf das Gesellschaftsvermögen) ist einfacher.

Gerade in der frühen Projektphase ist das Risiko für den Einzelnen am größten. Die Gruppe und die Einzelnen agieren noch nicht "professionell".
Für Planung und Beratung einer "gemeinsamen Idee" müssen bereits finanzielle Verpflichtungen eingegangen werden. Es ist ratsam, wenn jede:r zur Deckung der Kosten ein Eintrittsgeld in die Gesellschaft einbringt. Damit hat die Gesellschaft selbst ein Vermögen. So droht maximal der Verlust des Eintrittsgeldes und die zusätzliche gesamtschuldnerische Haftung hat praktisch keine Bedeutung.

Im Zuge der Projektentwicklung sollten Planungssicherheit und finanzielle Beteiligungsbereitschaft gleichermaßen ansteigen.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass sich Gruppenmitglieder aus dem Projekt verabschieden. Soweit die Finanzierung für alle bis dahin eingegangenen Verbindlichkeiten gesichert ist, kann eine Trennung in Freundschaft problemlos jederzeit vollzogen werden.

Andernfalls sind zwei Regelungen zu beachten:

• Einen Fehlbetrag im Gesellschaftsvermögen haben ausgeschiedene Gesellschafter:innen gemäß dem jeweiligen Anteil am Gewinn und Verlust sofort auszugleichen § 728a BGB.

• Gesellschafter:innen, die aus der GbR ausscheiden, haften im Außenverhältnis für die bis zum Ausscheiden begründeten Verbindlichkeiten und später fälligen Verbindlichkeiten noch weitere 5 Jahre. Die Nachhaftung ist über den neuen § 728b BGB etwas entschärft worden.

• Die Gesellschaft kann ausscheidende Gesellschafter auch von der Haftung befreien. Dies erfolgt im Rahmen der "Abfindungsvereinbarung" oder im Zuge der "Anteilsübertragung an Nachfolger".

Spiegelbildlich gilt für Gesellschafter:innen, die in eine bereits bestehende GbR eintreten: ... diese können für jene Verbindlichkeiten der Gesellschaft in Verantwortung genommen werden, die vor dem Beitritt begründet wurden.

Der wirksamste Schutz ist ein Gesellschaftsvertrag mit klaren Regeln über das Eingehen von projektbezogenen Verbindlichkeiten der GbR. Dazu gehören insbesondere die Regelung der Vertretungs- und Geschäftsführungsbefugnis, die Sicherstellung der Finanzierung vor Vertragsabschluss (= ausreichendes Gesellschaftsvermögen) und die Eröffnung eines separaten Projektkontos. Im neuen GbR-Recht gibt es einige Kontroll- und Druckmittel gegenüber den geschäftsführenden Gesellschaftern und gegenüber vertragswidrig agierenden Mitgesellschaftern.

Sollte es dennoch zu einer Inanspruchnahme durch einen Gläubiger kommen, sind Gesellschafter:innen nicht hilflos.

• Der/die Gesellschafter:in kann alle Einwendungen und Einreden, die auch die Gesellschaft erheben würde, geltend machen (z.B. Leistungsverweigerungsrecht).

• Außerdem wird der/die Gesellschafter:in sofort von den übrigen Gesellschafter:innen die Freistellung verlangen, d.h. die übrigen müssen ihren Anteil laut Gesellschaftervertrag zahlen. Damit sollte sich die tatsächliche Zahlung intern wieder auf die jeweilige Beteiligungsquote reduzieren.

Mit der gesicherten Bankfinanzierung sinkt das Risiko einer persönlichen Inanspruchnahme durch einen Gläubiger. Die Bank übernimmt im eigenen Interesse die Prüfung aller wesentlichen Bausteine, die zu einer erfolgreichen Projektrealisierung beitragen.

Die Bank ihrerseits ist durch die Grundschuld gesichert. Die Bank wird primär Befriedigung durch Zugriff auf die Immobilie (= Gesellschaftsvermögen der GbR ab 01.01.24) suchen.

Aus einem gegen die Gesellschaft gerichteten Vollstreckungstitel findet nur eine Zwangsvollstreckung in das Vermögen der Gesellschaft und keine Zwangsvollstreckung gegen die Gesellschafter:innen statt § 722 Abs. 2 BGB.

Bauunternehmer und Architekten können ab 2024 eine Bauhandwerkersicherungshypothek ins Grundbuch (also in das Gesellschaftsvermögen) eintragen.

Nachfolgende Situationen haben nichts mit der gesamtschuldnerischen Haftung im Außenverhältnis zu tun:

a) Ein:e Gesellschafter:in der GbR haftet nicht für die Verbindlichkeiten eines anderen Mitgesellschafters. Sollte ein:e Mitgesellschafter:in die vereinbarten / beschlossenen Zahlungen gegenüber der GbR nicht leisten (können), muss die Gruppe über Maßnahmen entscheiden:  evt. Ausschluss des Gesellschafters und Suche nach einem neuen Gesellschafter

b) Das Projekt wird teuer als geplant und der Kostenanteil aller Gesellschafter:innen wächst.
Architekt / Projektsteuerer sollten frühzeitig darauf hinweisen und rechtzeitig Vorschläge unterbreiten. Die Gruppe muss entsprechend agieren und notfalls als Bauherrin Sparmaßnahmen beschließen.

c) Ein Baumangel muss gutachterlich und gerichtlich geklärt werden. Gutachter- und Verfahrenskosten müssen zusätzlich finanziert werden. Möglicherweise kommt es auch zu einem Baustillstand mit weiteren Folgekosten. Ein guter Bauleiter (neben dem Architekten) hätte dies vermeiden können.

In allen Fällen könnte es zu einer Nachschusspflicht aller Gesellschafter:innen im Innenverhältnis kommen.

Der neue § 710 BGB regelt diese Situation ausdrücklich: "Zur Erhöhung seines Beitrages kann ein Gesellschafter nicht ohne seine Zustimmung verpflichtet werden". An Stelle einer automatischen Nachschusspflicht - entsprechend der Beteiligungsquote - kann die Gruppe ein Finanzierungskonzept beschließen. Wenn der/die einzelne Gesellschafter:in keine zusätzlichen Zahlungen intern an die GbR leisten kann, muss über einen erweiterten Bankkredit nachgedacht werden.

Im Gegensatz zum Kauf vom Bauträger wird bei einem Wohnprojekt keine Baubeschreibung vereinbart und kein Festpreis garantiert. Das Bauherrnrisiko tragen alle. In der Gruppe können und müssen geeignete Maßnahmen beschlossen werden.
Auch beim Bau eines Einfamilienhauses gibt es ähnliche Risiken - diese müssen Sie aber ganz alleine stemmen. Die solidarische Finanzierung durch eine Gruppe ist keine Einbahnstraße und könnte auch Ihnen helfen.
Wichtig sind eine offene Kommunikation und die Bereitschaft, Probleme gemeinsam zu lösen.  

Mögliche Strategien zur Reduzierung des privaten Risikos:

• Prüfung des Gesellschaftervertrages
  es gibt bewährte und neue Absicherungen für typische Risiken.
  Diese gilt es jedoch auch zu nutzen.

• Beitritt erst zu einem späteren Zeitpunkt (Grundstück gekauft, Baugenehmigung liegt vor, Bankfinanzierung gesichert, ...)
  Für alle „Alt“verbindlichkeiten haftet aber auch der Neubeitretende.
  Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöht sich deutlich. Mitsprachemöglichkeit beim Projekt nur noch begrenzt möglich. Die „Wunschwohnung“ ist vielleicht schon an einen anderen zugewiesen.

• Paare sollten überdenken, ob sich beide (sofort) am Projekt beteiligen
  Bei Paaren gibt es eine doppelte gesamtschuldnerische Haftung, wenn sich beide beteiligen! Denkbar ist, dass ein Partner  erst zu einem späteren „sicheren“ Zeitpunkt der GbR beitritt.

• einzelne private Vermögenswerte dem Zugriff durch Gläubiger / Insolvenzverwalter entziehen = worst case Regelung
  - lebzeitige Verfügungen an Kinder überdenken
  - Vermögen, dass man selbst von Eltern erhalten hat, könnte / sollte durch eine Rückfallklausel oder ein Rückerwerbsrecht zugunsten der Eltern vor dem Zugriff gesichert sein / werden. Wohnrecht oder Nießbrauchrecht der Eltern reichen jedoch nicht aus!

• rechtzeitiger Insolvenzantrag und Auflösung der GbR
   
  Ich berate Sie gerne als Rechtsanwältin persönlich.