#77 Mehrere Personen stehen im Grundbuch

Die Grundbucheintragung ist leicht verständlich, wenn eine natürliche Person (z. B. Jörg Meier oder Eva Müller) als Alleineigentümer:in oder eine juristische Person (z. B. eG, GmbH) eingetragen ist.

Bei mehreren Personen ergeben sich jedoch verschiedene Varianten. 

Erbengemeinschaft als Veräußerer

Stirbt der Alleineigentümer und wird von Ehegatten oder Kindern beerbt, entsteht eine Erbengemeinschaft. Nach der Erteilung des Erbscheins wird das Grundbuch entsprechend berichtigt. Im Grundbuch erscheint der Eintrag: 

Eigentümer LNrE 3 a Max Mustermann
Eigentümer LNrE 3 b Moritz Mustermann
Eigentümer LNrE 3 c Martina Mustermann
in Erbengemeinschaft anstelle von LNrE 3 Josef Mustermann
Grundlage der Eintragung: Erbschein vom … 

Eine Erbengemeinschaft hat nur sehr begrenzte Handlungsmöglichkeiten, da sie als Gesamthandsgemeinschaft gilt: ALLES gehört ALLEN. Nur alle Mitglieder der Erbengemeinschaft gemeinsam können das Grundstück veräußern. Im Grundbuch sind die Erbanteile nicht sichtbar. Der Kaufpreis sollte auf ein von den Erben benanntes Konto gezahlt werden.

Die Miterben können und sollten ihre Auseinandersetzung außerhalb des Kaufvertrages selbst regeln. 

Erbengemeinschaft will selbst Projekt realisieren

Möchte die Erbengemeinschaft die Bestandsimmobilie nicht an Dritte verkaufen, sondern selbst nutzen und ein Wohnprojekt realisieren, muss zunächst die Erbengemeinschaft gemäß § 2042 BGB auseinandergesetzt werden. Der gesamte Nachlass ist zu bewerten und gemäß den Erbanteilen zu verteilen. Dies kann eine aufwendige und streitanfällige Rechenarbeit sein.

Im zweiten Schritt muss wahlweise

• eine eingetragene Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (eGbR) gegründet und im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen werden

oder

• die Immobilie in Bruchteilen aufgeteilt werden

Dies ist ein beurkundungspflichtiger Vorgang.

Im dritten Schritt könnte eine WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) gebildet werden, sodass jeder eigenes Sondereigentum erhält. Dies ist aus steuerlicher Sicht eine vorteilhafte Projektentwicklung für die ursprünglichen Miterben. 

Bruchteilsgemeinschaft

Die bekannteste Bruchteilsgemeinschaft ist der Erwerb einer Immobilie durch ein (Ehe-)paar: 

Eigentümer LNrE 3 a Max Mustermann zu ½
Eigentümer LNrE 3 b Martina Mustermann zu ½
Grundlage der Eintragung: Auflassung vom …

Beim „Miteigentum in Gemeinschaft nach Bruchteilen“ (§§ 741 - 758 BGB und §§ 1008 - 1011 BGB) steht das Eigentum mehreren gemeinschaftlich zu ziffernmäßig bestimmten ideellen Anteilen zu. Im Grundbuch sind die ideellen Anteile sichtbar. Das Eigentum ist aber nicht real geteilt. 

Diese "Gemeinschaft" ist kein Rechtssubjekt und damit auch nicht parteifähig. Bei den Miteigentümern in Bruchteilen gibt es keinen gemeinsamen Zweck, das Miteinander ist nur lose. 

Auch bei Miteigentümern nach Bruchteilen kann es zur gesamtschuldnerischen Haftung nach § 421 BGB kommen:

• Es wird freiwillig eine solche Haftung gegenüber dem Gläubiger erklärt.

• Bei jedem Vertrag ist zu prüfen, ob Leistungen oder Vergütungen teilbar sind oder ob jeder Miteigentümer zur gesamten Leistung verpflichtet ist, sodass der Gläubiger die Leistung nur einmal fordern darf.  

Beispiel: In Reihenhaussiedlungen findet sich diese Konstruktion häufig, wenn gemeinsam genutzte private Wege, Garagenhöfe oder Müllplätze zum Hausgrundstück "dazugehören". Soll der Müllplatz eingezäunt werden, so ist die Leistung praktisch nicht teilbar und somit entsteht eine gesamtschuldnerische Haftung. Der Handwerker kann jeden Miteigentümer zur Zahlung des gesamten Werklohnes auffordern. Der Miteigentümer kann die anderen anteilig zum Regress auffordern oder vor Auftragerteilung die Kostenanteile einsammeln.

Auch Ehepaare müssen nicht zwingend eine Immobilie in „Miteigentum in Gemeinschaft nach Bruchteilen“ erwerben. Die Anteile können nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit auch ganz anders vereinbart werden. Insbesondere nicht verheirateten Paaren wird geraten, ihre Gemeinschaft durch einen notariellen (Ehe-)vertrag detailliert zu regeln. Nur so gibt es klare Regelungen im Todesfall oder bei Trennung.

Laut Gesetz kann jeder Miteigentümer über seinen (ideellen) Anteil durch Veräußerung oder Belastung selbstständig verfügen (verkaufen, vererben, verschenken). Die Belastung der gesamten Immobilie ist nur durch alle Miteigentümer möglich (§ 747 BGB).

Die Bruchteilsgemeinschaft sollte ihr Innenverhältnis schuldrechtlich gestalten. Über eine Miteigentümervereinbarung sollte die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen werden. Ankaufsrechte sollten vereinbart werden. Diese Miteigentümervereinbarung gilt auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. 

Will eine Bruchteilsgemeinschaft über die Verwaltung und Benutzung des Bestandes hinaus einen gemeinsamen Zweck verfolgen (z. B. Umbau oder Neubau mit der Realisierung eines Wohnprojektes mit gemeinschaftlichen Leben), sollte zusätzlich eine (e)GbR zur geordneten Projektentwicklung oder Verwaltung gegründet werden.

Dies (e)GbR lässt das Grundstückseigentum unberührt - außer es wird ihr ein Ankaufsrecht eingeräumt. Der Gesellschaftsvertrag ist nicht beurkundungspflichtig und erlaubt flexible Anpassungen des gemeinschaftlichen Zusammenlebens.

Der Übergang in die WEG nach § 3 WEG ist leicht möglich, wenn die Abgeschlossenheitsbestätigung erteilt werden kann.

Dies ist bei vielen Häusern nicht möglich:

Insbesondere unter Verwandten und Ehegatten kann eine Miteigentümervereinbarung nach §§ 1008 - 1011 BGB in Kombination mit einer (e)GbR dauerhaft ausreichen. Dies spart Kosten, da die Teilungserklärung hohe Notar- und Grundbuchkosten auslöst.

Auch in einer Bruchteilsgemeinschaft können über den Gesellschaftsvertrag einzelne Wohnungräume zur Alleinnutzung zugewiesen werden und alle Kosten flexibler umgelegt werden. 

Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (Opens in a new window)

Es handelt sich um ein eigenständiges Rechtssubjekt mit eigenem Gesellschaftsvermögen für einen bestimmten Zweck. Im Grundbuch ist N.N. eGbR eingetragen. Die Gesellschafter werden nicht (mehr) ausgewiesen.¹

Im Vergleich zwischen Bruchteilsgemeinschaft und eGbR spielen Kosten eine wichtige Rolle. Sollen die fixen im Grundbuch eingetragenen Bruchteile verändert werden (z. B. aus 1/4 wird 1/3) oder wechseln die Miteigentümer, so löst diese Änderung Beurkundungskosten und Grunderwerbsteuern aus.

Die (e)GbR bietet den Vorteil, dass Ein- und Austritt kostengünstig möglich sind. Auch die Verschiebung oder Übertragung von Anteilen führt nicht zur Grunderwerbsteuer, solange weniger als 90% der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb von 10 Jahren auf neue Gesellschafter übergehen².

Gibt es Unterschiede bei der Haftung zwischen Bruchteilsgemeinschaft und eGbR?

In der praktischen Umsetzung wollen Banken bei Zahlungsausfall den Zugriff auf die gesamte Immobilie. Lediglich die juristische Konstruktion der Absicherung ist unterschiedlich:

a) Bei Zahlungsausfall eines Miteigentümers kann der Gläubiger per Gesetz in den jeweiligen ideellen Anteil des Schuldners vollstrecken. Der ideelle Anteil ist auf dem freien Markt jedoch kaum verwertbar. Deshalb gewährt die finanzierende Bank Kredite nur gegen eine Globalgrundschuld auf das Gesamteigentum. Die entsprechende Zweckerklärung müssten alle Miteigentümer in Bruchteilen unterzeichnen. Nicht immer ist den Miteigentümern in Bruchteilen die gesamtschuldnerische Haftung bewusst - nicht immer gibt es interne Regelungen.

b) Bei Zahlungsausfall eines Gesellschafters in der eGbR muss die Gesellschaft weiterhin liquide bleiben. Insofern gibt es in einem guten Gesellschaftsvertrag eine geordnete „solidarische Finanzierung“ zur Vermeidung der Zwangsvollstreckung in das Gesellschaftsvermögen. Die gesamtschuldnerische Haftung der Gesellschafter in einer eGbR ist nur noch nachrangig.

Fazit:

Die Abwägung zwischen eGbR, Miteigentum in Bruchteilen und einem eventuell späteren Übergang in die WEG ist komplex und muss im Einzelfall sorgfältig abgewogen werden.

Ich berate Sie gerne persönlich.

1. Alte Grundbucheintragungen sollten berichtigt werden, indem die “alte” GbR ins Gesellschaftsregister angemeldet wird. ↩

2. Diese Gesetzesfassung gilt für Veränderungen im Gesellschafterbestand nach dem 30.06.2021 (§ 23 Abs. 18 GrEStG). ↩