#84b Baugruppe sucht Bank
Bereits beim Kauf einer Immobilien hat eine Baugruppe Schwierigkeiten eine finanzierende Bank zu finden. Hierzu finden Sie weitere Informationen unter
#81a bei Erwerb einer Immobilie mit späteren Übergang zur WEG (Opens in a new window)
In Verbindung mit dem Erbbaurecht (Opens in a new window)wird es besonders herausfordernd!
Lest gerne weiter …
Eine Projektgruppe ist als N.N. eGbR eingetragen. Das Grundstück wird von der Kommune langfristig reserviert und kann über die Einräumung eines Erbbaurechtes gesichert werden, wenn eine Finanzierungsbestätigung für das Gesamtvorhaben vorliegt. Die Gruppe ist noch nicht vollzählig, d.h. es sind noch nicht alle Wohnungen zugewiesen. Es liegt noch keine Baugenehmigung vor.
Geplanter Ablauf aus Projektsicht
1. Notarielle Beurkundung: Erbbaurechtsvertrag
Die eGbR könnte den Erbbaurechtsvertrag (Opens in a new window) mit der Kommune abschließen, sofern eine Finanzierungsbestätigung für das Gesamtprojekt vorliegt. In der Reservierungsphase sind dafür viele kostenintensive Vorleistungen notwendig. Diese kann die Gruppe noch ohne Bankkredit finanzieren.
Aus der Sicht der Kommune ist die Fertigstellung des Gesamtprojektes mit einem Ansprechpartner (eGbR) wichtig. Im Erbbaurechtsvertrag wird die „Aufteilung“ in Wohnungserbbaurechte – erst nach Fertigstellung des Gebäudes – erlaubt. Die Zustimmung zur Belastung des Grundstücks mit Grundschulden bedarf einer ausführlichen Regelung.
2. Notarielle Beurkundung: Teilungserklärung iVm Wohnungserbbaurecht
Nach der Paywall geht es weiter mit dem geplanten Ablauf, dem Gegenvorschlag einer Bank und den Konsequenzen.
Der Erbbauberechtigte (eGbR) beurkundet eine Teilungserklärung mit gleichzeitiger Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungserbbaurechte gemäß § 30 WEG (Opens in a new window). Das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung wird in einem - auf Grund des Erbbaurechts - errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt.
3. Grundbuchrechtliche Umsetzung
a) Löschung des ursprünglichen Erbbaurechts mit der Kommune
Das bestehende Erbbaurecht im Grundbuch des belasteten Grundstücks (Abteilung II) wird gelöscht. Gleichzeitig erfolgt die Löschung des zugehörigen Erbbaugrundbuchblattes.
b) Anlegung neuer Erbbaugrundbuchblätter
Für jede Wohneinheit wird ein eigenes Erbbaugrundbuchblatt angelegt.
Darin werden eingetragen:
Das Wohnungserbbaurecht als grundstücksgleiches Recht
Der jeweilige Anteil am Gesamterbbaurecht verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung
Eventuelle Belastungen (z.B. Grundschulden)
c) Eintragung im Grundstücksgrundbuch
Im Grundbuch des belasteten Grundstücks (Abteilung II) werden die neuen Wohnungserbbaurechte als Belastungen eingetragen. Diese erhalten dieselbe Rangstelle wie das ursprüngliche Erbbaurecht (§ 10 Abs. 2 ErbbauRG).
Auf der Suche nach der Finanzierungsbestätigung
Die örtliche Bank stellt eine Finanzierung in Aussicht, wenn die Erbbaugrundbuchblätter möglichst schnell gebildet werden – idealerweise zeitgleich mit der Bestellung des Erbbaurechts.
Die Abfolge verändert sich folgendermaßen:
1. und 2. Notarielle Beurkundungen
Der Erbbaurechtsvertrag mit der Kommune und die Teilungserklärung mit Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungserbbaurechte gemäß § 30 WEG erfolgen zeitgleich. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ist frühestens nach Vorlage der Baugenehmigung und Erstellung der Abgeschlossenheitsbestätigung möglich.
Grundbuchrechtliche Umsetzung
Im Ablauf entfallen zwei Löschungen im Grundbuch. Die Erbbaugrundbuchblätter werden sofort angelegt, und im Grundstücksgrundbuch (Abteilung II) werden sofort die neuen Wohnungserbbaurechte als Belastungen eingetragen.
Die Bank kann sofort die Grundschulden ins passende Grundbuchblatt eintragen. Es wäre denkbar, dass zugunsten der Gesellschafter eine Vormerkung “zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Erbbaurechts” eingetragen wird.
Überlegungen zum Bankvorschlag
Möchte die Gruppe die Bestellung des Erbbaurechts zeitlich so verschieben, dass die Wohnungserbbaurecht zeitgleich beurkundet und vollzogen werden können?
Die Gruppe würde damit noch weiter in finanzielle Vorleistung gehen: Baugenehmigung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Vorbereitung der Teilungserklärung - nur auf Basis eines Optionsvertrages!
Die Teilungserklärung ist teuer. Bauliche Veränderungen in der Bauphase sind nicht möglich, da dies wieder beurkundungsplichtig wäre.
Erlaubt die Reservierungsfrist überhaupt diese zeitliche Verschiebung?
Kann die Kommune diesem geänderten Ablauf überhaupt zustimmen? Aus Sicht der Kommune ist die Fertigstellung des Gesamtprojektes mit einer Ansprechpartnerin (eGbR) wichtig. Die Kommune hat kein Interesse daran, die Fertigstellung von der “Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten” zu fordern. Das Muster des Erbbaurechtsvertrag müsste auch in Hinblick auf die Belastung mit Grundschulden durch die Gesellschafter:innen (nicht der eGbR als Vertragspartner) angepasst werden.
Kann die Kommune vielleicht auf die Finanzierungsbestätigung verzichten?
Verlangt die Kommune dafür andere Absicherungen, könnte dies die Beleihungsgrenzen und Finanzierungsbedingungen noch weiter verschlechtern.
Es ist sinnvoll sein, das Konzept der Finanzierung iVm dem Erbbaurecht frühzeitig zwischen Kommune, Gruppe und Bank frühzeitig abzustimmen.
Möchte die Kommune Grundstücke im Erbbaurecht vergeben, wäre es sinnvoll, wenn die lokalen Banken einbezogen werden.
Am grundsätzlichen Problem, dass die Gruppe nicht vollzählig ist, ändert sich nichts!
Die Konsequenzen des vorzeitigen Vollzugs einer Teilungserklärung (Opens in a new window), bevor die Baugruppe vollzählig ist, gelten natürlich gleichmaßen auch beim Erbbaurecht.
Es ist keine hilfreiche Idee, ein Erbbaurecht mit der Kommune auszuhandeln - weil der Kaufpreis nicht finanziert werden kann.
Die Finanzierung wird insgesamt noch komplizierter.
Ob dies die Gruppenfindung erleichtert? Ich kann das nicht positiv bestätigen.
Oberste Priorität im Gemengelage aller Aufgaben ist das Suche / Finden von Gesellschaftern. Kein leichtes Unterfangen, wenn die Rahmenbedingungen für Bauen mehr als herausfordernd sind.
Eine Alternative wäre die Vermietung von Einheiten durch die eGbR - wenn dies zu den Anforderungen des Konzeptvergabeverfahrens passt.
Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, (Wohn)projektberaterin
(Opens in a new window)
