#80 Zuweisung von Wohnraum und Finanzierung in einer eGbR

Für eine kleine Gruppe von Personen, die gemeinsam eine Immobilie erwerben und bewohnen möchten, stehen nur wenige geeignete Rechts- bzw. Eigentumsformen zur Verfügung: die eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) oder die Miteigentümerschaft in Bruchteilen » LINK zur Vertiefung. (Opens in a new window)Darüber hinaus könnte die Gruppe in Erwägung ziehen, ob sie dauerhaft in dieser Form bleiben oder in eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) übergehen möchte. Somit ergeben sich lediglich drei Handlungsoptionen für Kleingruppen.

Die Finanzierung des Erwerbs sowie der geplanten Kosten für bauliche Veränderungen ist der entscheidende Faktor bei der Wahl der Handlungsoptionen der Gruppe.

Damit eine dauerhafte eGbR eine Finanzierung durch eine Bank erhält, ist es wichtig, dass die Gruppe frühzeitig die Zuweisung der Wohnflächen und die entsprechenden Zahlungsflüsse festlegt und diese für die Bank transparent dokumentiert.

Dieser Beitrag beschreibt die wesentlichen Aspekte und hebt hervor, dass die Vermietung von Teilflächen von Vorteil sein kann.

In einer vermögensverwaltenden Gesellschaft sind verschiedene Nutzungsarten der Immobilie als „Wirtschaftsguts“ bzw. „Gesellschaftsvermögens“ möglich:

1. Alleinnutzung von Wohnflächen durch Gesellschafter:innen entsprechend ihren Gesellschafteranteilen

2. Mitnutzung von Flächen durch alle Gesellschafter:innen

3. Nutzung durch Nichtgesellschafter gegen Vergütung

• basierend auf der ortsüblichen Vergleichsmiete (Vermietung und Verpachtung = VuV)

• optimierte Überlassung (möbliert, Zeitmietvertrag), um gezielt Einnahmen für die Gesellschaft zu erzielen (VuV)

• Vermietung zu weniger als 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (Liebhaberei, keine VuV)

• vergünstigte Miete gegen Hilfe (gemischter Vertrag, eventuell VuV)

• Überlassung mit zusätzlichen Dienstleistungen (Frühstück, Reinigung) oder als Airbnb/Ferienwohnung mit häufigem Wechsel (Gewerbe)

Wir wollen uns diese unterschiedlichen Varianten und die unterschiedlichen Zahlungsflüsse (hinter der Paywall) genauer ansehen.

Anspruch auf eine Wohnung

Die eGbR ist Eigentümerin der Immobilie. Ein:e einzelne:r Gesellschafter:in hat zivilrechtlich keine „eigene“ Wohnung, die er/sie vererben oder verkaufen könnte. Als Gesellschafter:in hat er/sie jedoch Anspruch auf Nutzung des „Wirtschaftsguts“ gemäß der individuellen Beteiligungsquote an der vermögensverwaltenden Personengesellschaft (ideelle Bruchteilsbetrachtung).

Dies erfolgt durch die Zuweisung von Wohnflächen zur Alleinnutzung sowie die Mitnutzung sonstiger Flächen oder durch einen Anspruch auf Gewinn- bzw. Verlustzuweisung bei der Vermietung.

Das zivilrechtliche Besitzrecht an der konkreten Wohnung entsteht durch den Abschluss eines Dauernutzungsvertrags, wobei das Mietrecht analog anzuwenden ist. Über den Dauernutzungsvertrag könnte ein:e Gesellschafter:in individuelle Förderungen (z.B. Wohngeld) in Anspruch nehmen.

Die Eigennutzung von Wohnflächen als Gesellschafter:in gilt nicht als Vermietung im steuerrechtlichen Sinne. Es gilt vielmehr die ideelle Bruchteilsbetrachtung. 

Zahlungsflüsse als Gesellschafter:in 

Gesellschafter:innen beteiligen sich über ihre Einlagen/Beiträge¹ am Erwerb und an der Herstellung der Immobilie. Im Idealfall sind alle Gründungs- und Projektbegleitungskosten inkludiert. Für diese Zahlungen erhalten die Gesellschafter:innen im Gegenzug ihre Gesellschaftsanteile² und damit einen Nutzungsanspruch. Niemand “zahlt für seine Wohnung”. Die Einlagen/Beiträge können aber im Verhältnis zur Wohnfläche berechnet werden.

Meist reichen die Einlagen/Beiträge für die Realisierung des Projektes nicht aus. Ein Bankkredit der eGbR ist notwendig. Deren Zinsen und Tilgungsraten sind dann über monatliche anteilige Kostenumlagen zu decken.

Zu den gesellschaftsrechtlichen Verwaltungskosten gehören insbesondere professionelle Beratungskosten (Stb, RA) und Registerkosten.

Zins, Tilgung sowie laufende Verwaltungskosten bestimmen das Nutzungsentgelt (vergleichbar dem Mietzins).

Außerdem fallen laufende Verbrauchs- und Betriebskosten durch die Nutzung der Immobilie an (z.B. Strom, Wasser, Müll). Die Kostenpositionen und deren Berechnungsbasis
a) für eigengenutzten Wohnraum und
b) für die Mitnutzung der Gemeinschaftsflächen
können sich unterscheiden. So könnte a) über die Wohnfläche oder b) über die Zahl der Einheiten umgelegt werden. Mess- und Zählerkonzepte beeinflussen die Abrechnung und Umlage. Die BetrKV (Opens in a new window)ist allenfalls analog anzuwenden. Auf der gesellschaftsrechtlichen Ebene gibt es Gestaltungsfreiheiten, die gegenüber Mietern fehlen.

Selbstverständlich sind irgendwann auch Rücklagen für den Erhalt oder die Modernisierung der Immobilie aufzubauen. Hierfür könnte beispielsweise das nicht zurückzahlbare Eintrittsgeld verwendet werden.

Da es auf der gesellschaftsrechtlichen Ebene „nur“ den Gesellschaftervertrag und entsprechende Beschlüsse (als abstrakte Regelungen) gibt, sind die individuellen Zahlungsansprüche der Gesellschafter:innen gegenüber der eGbR nicht leicht festzustellen.

Der individuelle Zahlungsanspruch ergibt sich

• einerseits aus der Beitrittserklärung bzw. dem Beitrittsvertrag zur Festlegung des Einlagenbetrages mit Eintrittsgeld nebst deren Fälligkeiten

• andererseits aus dem Dauernutzungsvertrag für selbstnutzende Gesellschafter und deren Familien. Das Nutzungsentgelt basiert auf der Kostenumlage der verschiedenen “Kostenarten” und darf nicht als gesellschaftsrechtliche Einlage oder als steuerpflichtige Einnahme aus Vermietung missverstanden werden.

Eine transparente Zuordnung und Dokumentation der unterschiedlichen Zahlungsflüsse ist wichtig zur Feststellung eines Zahlungsausfall, hilft beim Wechsel der Gesellschafter und bei jedem Bankgespräch.

Gesellschafteranteil, Zahlungsverpflichtungen (Einlagen und Nutzungsentgelt) sowie Umfang der Nutzung stehen in einem proportionalen Gleichklang: “ Wer finanziell viel in die Gesellschaft einbringt, kann das Wirtschaftsgut auch mehr nutzen”.

In vielen Gruppen entspricht dies aber nicht der tatsächlichen Realität. Dies erfordert kreative Gestaltungsmöglichkeiten innerhalb des Gesellschaftsvertrages. Lassen Sie uns gerne miteinander reden.

Vermietung

In vielen Projekten kommt es zeitweise zu Deckungslücken. Wohnflächen stehen leer, weil Gesellschafter fehlen oder Nachfolger nicht schnell genug gefunden werden. Diese Lücken müssen über die Bestandsgesellschafter gedeckt werden.

Im Gesellschaftsvertrag sind entsprechende Handlungsoptionen vorzusehen:
Nachschusspflicht in Form von Darlehen, Sonderumlagen oder zeitweilige Erhöhung aller Nutzungsentgelte.

Auch eine Zwischennutzung durch Vermietung kann sinnvoll sein. Kleine möblierte Einheiten sind sehr begehrt bei Lehramtsanwärter:innen oder ausländischen Mitarbeitern von Firmen, die nur einen Zeitmietvertrag abschließen möchten. Es ist wichtig, dass dies kein gwerbliche Tätigkeit wird.

Bei vielen Gemeinschaftsflächen oder hohen Baukosten kann die optimierte Vermietung einer Einheit das Nutzungsentgelt stabilisieren oder reduzieren. Einnahmen mindern die umlagefähigen Kosten für alle in einer Gesellschaft. An den Einnahmen sind alle Gesellschafter:innen entsprechend ihren Anteilen beteiligt.

Die eGbR ist bei Banken als “Verbraucherin” nicht sehr beliebt. Wenn jedoch verbindliche Zahlungsflüsse aller Gesellschafter und Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dargestellt werden können, wirken dies positiv auf eine Bewertung aus Bankensicht. Aus der Sicht einer Bank muss der “Ertragswert” einer Immobilie “auskömmlich sein.

Die dauerhafte Vermietung kann auch Teil des Konzepts sein, um einer Haushaltshilfe oder Pflegekraft die Möglichkeit zu geben, einzuziehen und somit die Gesellschafter zu entlasten (Wohnen gegen Hilfe). 

Steuerliche Aspekte der Vermietung durch eine eGbR 

Als Personengesellschaft ist die eGbR nicht körperschaftssteuerpflichtig. Deshalb muss eine “einheitliche und gesonderte steuerliche Feststellung” beim Finanzamt gemacht werden. Mittels einer einfachen Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) sind Einnahmen aus VuV, Werbungskosten und Abschreibungen auszuweisen. Zu den Werbungskosten gehören Kreditzinsen, Reparaturen und Renovierungen, jedoch nur anteilig für die Flächen, die tatsächlich vermietet werden. Bei einem Erbbaurechtsvertrag der eGbR können auch anteilige Erbbauzinsen für die Mietwohnung abgezogen werden.³

Die Kostenumlage für eigengenutzte Wohnungen durch die Gesellschafter spielt steuerlich keine Rolle, wenn die Zuordnung der verschiedenen Zahlungsflüsse korrekt verbucht wurde.

Das Ergebnis der einheitlichen und gesonderten Feststellung (Gewinn oder Verlust im Sinne der Abgabenordnung) wird anteilig den Gesellschafter:innen zugeordnet. Diese müssen in ihrer eigenen Einkommenssteuererklärung die positiven oder negativen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angeben. 

Für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gibt es keinen steuerlichen Pauschalfreibetrag. Für jede:n Gesellschafter:in gilt der allgemeine steuerliche Grundfreibetrag, der für alle Einkünfte gilt – also auch für Mieteinnahmen: Für das Jahr 2025 beträgt der Grundfreibetrag für Ledige 12.084 Euro, für Verheiratete das Doppelte, also 24.168 Euro. Erst wenn das gesamte Jahreseinkommen (inklusive Mieteinnahmen) diesen Grundfreibetrag übersteigt, sind Steuern zu zahlen. Der persönliche Steuersatz richtet sich dann nach dem Gesamteinkommen.

Nur wenn unterschiedliche Mietzinseinnahmen und anteilige Abschreibung / Werbungskosten konkret durchgerechnet werden, sind die „Auswirkungen“ wirklich zu bewerten. Es ist nicht sinnvoll, eine Steuerpflicht generell vermeiden zu wollen und stattdessen lieber langfristig Leerstand zu finanzieren.

In einem Wohnprojekt gibt es viel zu rechnen. Exel-Tabellen über Zahlungsflüsse gehören zum ständigen Handwerk. Mit Beitritt weiterer Gesellschafter oder beim Gesellschafterwechsel sind die Tabellen zu aktualisieren und Mehrleistungen einzelner auszugleichen.

Die geplanten Zahlungsflüsse sind schon frühzeitig für jedes Bankgespräch aufzubereiten und dienen auch als Anlage zum Gesellschaftsvertrag.

Für die Rechtsform der GmbH & Co. KG gelten die obigen Ausführungen in ähnlicher Form.

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, (Wohn)Projektberaterin 

1. Die Fälligkeit der Einlagen kann für Gesellschafter:innen unterschiedlich sein. IST-Zahlung und SOLL-Zahlung können unterschiedlich sein. Dafür sind Buchungskonten notwendig. ↩

2. Der Wert des Gesellschaftsanteil ändert sich im Projektverlauf - abhängig vom Immobilienmarkt, offenen Verbindlichkeiten und der Nachfrage. Das ist eine andere Fragestellung. ↩

3. Der Kaufpreis ist jedoch nicht abzugsfähig. ↩