#75 Denkmal erwerben

Wohnprojekt-Initiativen haben häufig eingeschränkten Zugang zu Grundstücken für Neubauten, oft nur über Konzeptvergabeverfahren. Daher stellt der Erwerb einer Bestandsimmobilie, die bereits leer steht (keine Mieter), eine mögliche Handlungsoption dar. Dies muss kein Wohnhaus sein. Manche Objekte sind einfach zum Verlieben und lassen der Kreativität viel Raum.

Für Projektinitiativen, die Wert auf Nachhaltigkeit legen, ist der Ressourcenschutz per se durch die Revitalisierung von Bestandsimmobilien von großer Bedeutung. Bei einer Lebenszyklusbetrachtung - statt des einseitigen Blickes auf den Energieverbrauch - gelangen Bestandsgebäude leicht in die „Gewinnzone“. Die Transformationsforscherin Maja Göppel spricht sich für eine bewusste Entwicklung zur “Reparaturgesellschaft” und zur “Kreislaufwirtschaft” aus.

Projektinitiativen, die im ländlichen Raum ihre alte Dorfschule, Dorfkneipe oder das Fabrikgebäude als Teil ihrer Identität oder der lokalen Geschichte betrachten und deshalb erhalten möchten, sehen im Neubau keine Option.

Auch eine Kommune könnte Interesse haben, ein leer stehendes Nichtwohngebäude zu erwerben und zu revitalisieren.
Ich erlaube mir hier einen Querverweis zu

• dem bayerischen Ansatz: » LINK zum Förderprogramm Leerstand jetzt WOHNEN (Öffnet in neuem Fenster)

• dem Ansatz in Baden-Würthemberg: »LINK zu Fond und Kompetenzzentrum “Wohnraumoffensive-BW” (Öffnet in neuem Fenster)

Es gibt also unterschiedliche Motive über den Erwerb einer Bestandsimmobilie nachzudenken.

Viele sind ein “Denkmal” - ohne dass dies immer sofort erkennbar ist. Lasst uns heute über “Denkmäler” und die besonderen Herausforderungen bei der Projektentwicklung sprechen.

Koalitionsvertrag 2025:
Was steht dort zum Denkmalschutz?

Im Koalitionsvertrag 2025 wird der Denkmalschutz als wichtiger Bestandteil der Baukultur und Nachhaltigkeit hervorgehoben. Die Bundesregierung plant, die Einrichtungen der Baukultur weiter zu stärken und die Bundesstiftung Baukultur gezielt zu unterstützen. Ziel ist es, qualitätsvolles Bauen und die Vermittlung von Baukultur bundesweit zu fördern. Zudem werden Modernisierung und Entbürokratisierung des Denkmalschutzes, insbesondere durch schnellere Verfahren und mehr Vertrauen in die Eigentümer, angestrebt.

Das Bundesland Bayern will mit der Novellierung des BayDSchG ab 01.01.25 (Öffnet in neuem Fenster)Vorreiter in Deutschland werden » LINK (Öffnet in neuem Fenster)

Anläßlich des Jubiläumsjahrs des Europäischen Denkmalschutzes läuft 2025 eine MehrWert-Imagekampagne. (Öffnet in neuem Fenster) Jede einzelne gelungene Revitalisierung wirbt für sich und macht ihr Dorf oder ihre Stadt liebenswerter.

Trotzdem empfinden viele Denkmalschutz eher als Hindernis denn als Chance.

Lassen Sie uns etwas Licht ins Dunkel bringen.

Die häufigsten Irrtümer

Der Blick in die Denkmalschutzliste zeigt lediglich, welche Bestandsgebäude offiziell als Denkmale unter Schutz stehen. Das Fehlen eines Gebäudes in dieser Liste bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass es kein Denkmal ist. Jede:r Bürger:in hat die Möglichkeit, bedeutsame Objekte im öffentlichen Interesse zu melden. Nachbar:innen können das Einstufungsverfahren anregen, insbesondere wenn ein „Investor“ plant, ein Gebäude abzureißen, um Platz für einen Neubau zu schaffen. In solchen Fällen können die ursprünglichen Pläne des Investors schnell durchkreuzt werden. Es ist keine gute Idee, Fakten durch einen Abriss zu schaffen, da die Behörden einen Wiederaufbau anordnen und ein Bußgeldbescheid erlassen können.

Warum es zu Konflikten kommt

Das Ziel des Denkmalschutzes ist es, die wesentlichen Merkmale eines Denkmals zu bewahren und gleichzeitig eine zeitgemäße Nutzung zu ermöglichen. Dies ist ein zentrales Anliegen sowohl der gesetzlichen Vorgaben als auch der praktischen Denkmalpflege.

Ziel des Denkmalschutzes: Bewahren und Nutzen

Der Denkmalschutz dient dem dauerhaften Erhalt von Kulturdenkmälern und kulturhistorisch relevanten Anlagen. Das Ziel ist, dass Denkmale nicht verfälscht, beschädigt, beeinträchtigt oder zerstört werden, sondern als Zeugnisse der Geschichte und Baukunst für zukünftige Generationen erhalten bleiben. Dabei geht es nicht nur um den Schutz der materiellen Substanz, sondern auch um die Bewahrung der historischen, städtebaulichen, künstlerischen und wissenschaftlichen Bedeutung eines Denkmals.

Denkmalpflege: Vom ursprünglichen Entwurf zur zeitgemäßen Nutzung

Die Denkmalpflege orientiert sich an der ursprünglichen Entwurfsidee und am historischen Bestand eines Gebäudes. Dennoch ist sie kein statisches Konzept, sondern erkennt die Notwendigkeit von Veränderungen und Anpassungen an neue Nutzungen an. Die Geschichte der Architektur ist auch eine Geschichte der Umnutzung: Gebäude wurden schon immer umgebaut, erweitert oder anders genutzt, um sie an veränderte Anforderungen anzupassen. Städte haben sich schon immer entwickelt.

Die Denkmalpflege sieht die Wahrung der ursprünglichen Nutzung zwar als erste Prämisse, erkennt aber die Um- oder Neunutzung als wichtiges Mittel zum Erhalt eines Objektes an – insbesondere, um Leerstand und Verfall zu verhindern.

Kein Stillstand: Historische Substanz und moderne Anforderungen

Es geht beim Denkmalschutz also nicht um einen Zustand des Stillstands, sondern um eine Balance zwischen Erhalt und Entwicklung. Die Herausforderung besteht darin, die für die Bedeutung des Denkmals maßgeblichen Elemente – wie Bauform, Materialität, Konstruktion, Ausstattung und städtebauliche Einbindung – zu bewahren und gleichzeitig eine zeitgemäße Nutzung zu ermöglichen.

• Bauliche Veränderungen sind möglich, sofern sie behutsam und reversibel sind und die historische Substanz sowie die prägenden Merkmale des Denkmals nicht gefährden.

• Die Nutzung eines Denkmals sollte möglichst im Einklang mit seinem historischen Charakter stehen; drastische Veränderungen, die zu einer völligen Entkernung führen, sind nicht erlaubt.

• Ein denkmalgerechtes Nutzungskonzept ist zentral, um die Potenziale eines Denkmals zu erkennen und zu nutzen, ohne dessen Wert zu gefährden.

Konflikt Baurecht

Die Ziele des Denkmalschutzes kollidieren mit (länderspezifischen) Baurecht. Mangels Umbauordnung¹ muss bei baulichen Veränderungen der Neubaustand eingehalten werden. Dies ist nur mit großem finanziellen Aufwand oder hohem zeitlichen Abstimmungsbedarf möglich.

Hilfreich ist es, Wissen zu teilen. Der Verband für Bauen im Bestand (Öffnet in neuem Fenster) (BiB) e.V. baut eine Akademie auf und entwickelt u.a. Customized ChatGPT Bots zur Unterstützung bei Fragestellungen zu Landesbauordnungen und den korrespondierenden Erlassen. Dieses Tool soll den Planungsalltag erleichtern, indem es relevante Informationen effizient bereitstellt.
Der Verband hat zudem die DIN 276 für das Bauen im Bestand "übersetzt". Um für das Bauen im Bestand eine angemessene Arbeitsgrundlage und einen angepassten Standard zu schaffen, ist daraus die BiB 276 (Öffnet in neuem Fenster) entstanden – eine praxisorientierte Kostengliederung, die die Besonderheiten von Bestandsprojekten berücksichtigt. Die BiB 276 dient als Arbeitshilfe und strukturierte Checkliste, um eine realistische und verlässliche Kostenplanung im Bestand zu ermöglichen.

Konflikt Bauherr

Auch der Eigentümer / Bauherr hat seine eigenen immobilienwirtschaftlichen Erwartungen. Es gibt moderne Vorstellung von Raumgröße, Ausstattung, Energieversorgung und Ästhetik - angepasst an die künftige Nutzung. Zugunsten des Bestandes sind Kompromisse zwischen Vergangenheit und Zukunft immer notwendig. Im Miteinander entsteht etwas Besonderes.

Immerhin stehen für Sicherung, Erhalt, Restaurierung und energetische Maßnahmen verschiedene Förderprogramme auf Bundes- und Landesebene zur Verfügung. Zuschüsse mindern die denkmalbedingten Mehraufwendungen.

Eigentümer von Baudenkmälern können steuerliche Vorteile in Anspruch nehmen. Zu den wichtigsten zählen erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten für Sanierungs- und Instandhaltungskosten, sofern die Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sind. Diese steuerlichen Erleichterungen gelten sowohl für selbstgenutzte als auch für vermietete Denkmäler und sind im Einkommensteuergesetz geregelt (insbesondere §§ 7i, 10f, 11b EStG).

Welche Haltung hilft bei der Projektentwicklung?

Ein Denkmal zu kaufen oder zu revitalisieren ist selten ein Sprint, sondern vielmehr ein Marathon. Jedes Planungsverfahren ist einzigartig, insbesondere weil verschiedene Denkmalbaugattungen und Bauschäden unterschiedliche Anforderungen stellen. Nur wer die Mechanismen versteht, kann ergebnisorientiert die Werte steigern und schneller seine Ziele erreichen. Das Bauen im Denkmal erfordert eine andere Herangehensweise als beim Neubau.

Beim Neubau plant der Auftraggeber nach seinen oder anonymen Bedürfnissen, Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten.

Bei einem Baudenkmal müssen zunächst die verschiedenen objektbezogenen Entscheidungsparameter erkannt werden:

• was macht die Bedeutung des Gebäudes aus?

• welche Bauschäden müssen beseitigt werden?

• Bestandsaufmaß

• städtebaulichen Belange

Auf dieser Basis wächst die Idee, wie das Gebäude revitalisiert und neu genutzt werden kann. Im ständigen Austausch mit allen Behörden und sonstigen Beteiligten (Nachbarn, Fachleute, Bewohner) können - aus vermeintlich kontroverse Ziele - Lösungswege entwickelt werden, indem die gemeinsame Schnittmenge erkannt wird.

Die Leistungsphase NULL für die Strategieplanung nimmt dafür deutlich mehr Zeit in Anspruch als bei einem Neubau. Auch die Genehmigungsplanung zieht sich durch die erforderlichen Abstimmungen zwischen den verschiedenen Behörden und die Erstellung bautechnischer Gutachten erheblich in die Länge.
Hilfreich sind Fachleute mit Erfahrungen aus dem Denkmalbereich.

ZEIT spielt also eine zentrale Rolle. Die Mühe lohnt sich. Im Ergebnis entsteht eine solide Immobilienanlage, die sich durch wirtschaftliche Rentabilität, ästhetische Attraktivität und historische Verankerung auszeichnet.

Die Idee des Bewahrens kombiniert mit einer sanften Entwicklung passt ideal zum Gedanken der Suffizienz und des zirkulären Bauens. Dies sollte als Chance betrachtet werden. Naiv sollte man dennoch nicht mit diesem Abenteuer beginnen.

Dazu passt der 4. Aachener Wohnprojekte-Tag mit dem Thema “Neue Wohnprojekte in alten Häusern”.

Ich werde um 13 Uhr folgenden Workshop anbieten:
"Rechtliche Tipps für die Projektentwicklung für ein künftiges Wohnprojekt im Bestand"
Einführung in die rechtlichen Anforderungen bei der Gründung eines Wohnprojektes im Bestand. Was die Leistungsphase 0 bedeutet, wie das Grundstück rechtlich gesichert werden kann, welche Rechtsform sich für den Start des Projekts eignet und was für das Risikomanagement zu beachten ist - all diese wichtigen rechtlichen Fragen rund um die Gründung eines Wohnprojektes und den Erwerb eines Gebäudes werden hier erörtert.

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, Projektberaterin und Mitglied im Förderverein Bundesstiftung Baukultur (Öffnet in neuem Fenster)

1. Eine Umbauordnung für Bestandsobjekte könnte - wie für Oldtimer - eine zeitgemäße Nutzung ermöglichen, auch wenn sie nicht alle aktuellen Standards erfüllen. ↩