Baupreisänderung im BGB-Bauvertrag

Die ständig steigenden Baupreise sind eine Ursache für den stagnierenden Neubaubereich. Viele Bauträger haben ihre Verträge mit Kunden storniert und Bauunternehmen haben schon seit 2021 Preisanpassungsklauseln formuliert. Die ersten Klauseln sind nun rechtskräftig entschieden. Prüfen Sie selber, welche Preiserhöhungen rechtmäßig sind.

So lange sich die Material- und Lohnkosten nicht extrem ungünstig entwickeln, gehören Preissteigerungen zum allgemeinen unternehmerischen Risiko des Bauunternehmens. Das Bauunternehmen muss alle Preise und Kosten berechnen, die für das geplante Bauvorhaben anfallen. Es ist somit alleine verantwortlich für die Annahmen und Berechnungen seiner Kalkulation. Der Preis, der sich daraus ergibt, gilt in der Regel fix und ist später nicht mehr änderbar. Das Unternehmen kann dann nicht auf unerwartete Preissteigerungen reagieren – z. B. erhöhte Material-, Transport- oder Lohnkosten – und den Preis für seinen Auftraggeber anheben.
Soweit die allgemeinen Regeln.

Einen bereits abgeschlossenen Vertrag im Nachgang zu ändern, ist die Ausnahme. § 313 BGB besagt, dass Vertragsanpassungen möglich sind.
Die gesetzliche Hürde hierfür ist allerdings hoch:
So darf der Auftragnehmer nach § 313 BGB den Preis im Vertrag nur anpassen, wenn

• er alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt hat (insbesondere bzgl. der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung),

• die Veränderung der Kosten gar nicht oder nur schwer vorhersehbar war und

• es unzumutbar ist, an den bisherigen vertraglichen Vereinbarungen festzuhalten.

Lieferschwierigkeiten und Preissteigerungen sind bekannt. Insofern hilft § 313 BGB dem Unternehmer nicht weiter.

Für die Bauverträge nach BGB können Bauunternehmer / Handwerker eine Preisbindung leicht vermeiden. Dies ist für Wohnprojekte und private Bauherr ein hohes Risiko, da mit der Preiserhöhung die Finanzierung ins Wanken gerät.  

Angebot

Der Handwerker könnte bereits im Angebot die Preisbindung ausschließen.

"Angesichts der pandemiebedingten sehr dynamischen Preisentwicklung für …… (Bau/ Holz/ Stahl/ Dämmstoffe) erhalten wir von unseren Lieferanten derzeit nur Tages- bzw. Wochenpreise. Wir bitten daher um Verständnis, dass wir angesichts der sich daraus ergebenden Dynamik
- unser Angebot nur unverbindlich/ freibleibend abgeben oder
- uns an die in unserem Angebot genannten Preise nur bis zum (Datum) gebunden halten können."

BGB-Vertrag

Der Unternehmer könnte im Werk- /Bauvertrag eine offene Formulierung wählen, die ihm die Möglichkeit einer Vertragsnachverhandlung eröffnet.

"Für den Fall, dass nach Vertragsschluss die vom Auftragnehmer zu zahlenden Netto-Einkaufspreise für die vertragsgegenständlichen Materialien = (insbesondere Holz, Dämmstoffe, Metalle) zum Zeitpunkt ihrer Lieferung um mehr als ……Prozent steigen oder fallen sollten, hat jede der beiden Vertragsparteien das Recht, von der jeweils anderen den Eintritt in ergänzende Verhandlungen zu verlangen, mit dem Ziel, durch Vereinbarung eine angemessene Anpassung der vertraglich vereinbarten Preise für die betroffenen vertragsgegenständlichen Materialien an die aktuellen Lieferpreise herbeizuführen oder ein anderes Ausführungsmaterial zu vereinbaren."

Stoffgleitklausel als individuelle Vereinbarung

Statt einer Nachverhandlung wird meist gleich eine Stoffpreisgleitklausel
vereinbart. Die Klausel ermöglicht Anpassungen, da der Unternehmer als Auftragnehmer keinen Einfluss auf die Entwicklung von Einkaufpreisen für bestimmte Baustoffe hat oder es die Preise nicht im Vorfeld einschätzen kann.

Juristisch ist folgendes zu beachten:

aa) Diese Klausel muss individuell ausgehandelt werden. Dies kann bereits im Angebot vorbereitet werden.

"Wie mit Ihnen ausführlich besprochen, verlangt die aktuelle Situation, dass wir eine gesonderte Vereinbarung für die Materialpreise treffen. Die für Ihren Auftrag benötigten Materialien sind am Markt derzeit so schwer zu beschaffen, dass wir von unseren Lieferanten nur noch Angebote mit Tages- bzw. Wochenpreisen bekommen. Die Preise schwanken von Woche zu Woche teilweise um bis zu ___ Prozent. Daher müssen wir mit Ihnen, damit der Vertrag gültig werden kann, zusätzlich eine Vereinbarung zur Preisanpassung bei Materialpreisänderungen treffen. Wir weisen daher darauf hin, dass das Zustandekommen dieses Vertrags unter der Bedingung des gleichzeitigen Zustandekommens der beigefügten Vereinbarung steht."

Handwerker / Bauunternehmen, die eine Zusatzvereinbarung verwenden wollen, müssen zudem darauf achten, dass ...

bb) eine eindeutige Grundlage für die Beurteilung der Ausgangspreise gegeben ist. Dazu müssen die kalkulierten Preise der von der Anpassung betroffenen Positionen gegenüber dem Vertragspartner offengelegt werden.

Selten wird eine Position als reiner Einkaufspreis für einen Baustoff im Angebot ausgewiesen. Eine Position wird von einer Vielzahl unterschiedlicher Faktoren beeinflusst, insbesondere von folgenden Punkten:
· Baustoffe und Materialien
· Löhne der Beschäftigten
· allgemeine Geschäftskosten
· besondere Geschäftskosten der Baustelle
· mögliche Zuschläge
· Wagnis und Gewinn

Deshalb muss zunächst berechnet werden, wie groß das Verhältnis ist zwischen dem zu gleitenden Stoffanteil des Baustoffs und der geschätzten Auftragssumme des Auftraggebers. Es sollte mindestens 1 % betragen.
Für diese Berechnung ist folgende Formel möglich: (Summe der Stoffkosten / geschätzte Auftragssumme) x 100
Liegt der Stoffanteil unter 1 % besteht eigentlich keine Notwendigkeit für eine Stoffgleitklausel.

cc) den Kunden deutlich gemacht wurde, dass der Vertrag nur dann zustande kommt, wenn auch die gesonderte Vereinbarung zu den Materialpreisen unterzeichnet wurde.

dd) Schließlich muss später die tatsächliche Preisänderung auch korrekt vollzogen werden:
Die Stoffgleitklausel gilt sowohl für Preiserhöhungen, als auch für Preissenkungen pro Stoffgruppe.
Die tatsächlichen Rechnungen der Lieferanten sind vorzulegen.
Die Kopplung an einen Index ist nicht zu empfehlen.

Preiserhöhung als AGB

Vorformulierte Klauseln werden als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) eingeordnet, wenn sie häufiger als einmal verwendet werden.

In dem jetzt veröffentlichten Urteil verwendeten die Parteien ein Vertragsmuster des Unternehmens, in dem es heißt, dass beide Seiten bis Ablauf eines Jahres ab Vertragsunterzeichnung an den vereinbarten Preis gebunden seien, wenn innerhalb von drei Monaten nach Vertragsschluss mit den Bauarbeiten begonnen werde. 

Unter Verweis auf diese Bestimmung teilte das Unternehmen den Eheleuten im Juni 2021 mit, dass sich der vereinbarte Preis um etwa 50.000 € erhöhe. Es begründete den Schritt mit außerordentlichen und nicht vorhersehbaren Preissteigerungen beim Baumaterial. Das Ehepaar akzeptierte die Preiserhöhung nicht und forderte das Unternehmen seinerseits auf, mit den Bauarbeiten zu beginnen. Auf die Weigerung des Unternehmens erklärten die Eheleute die Vertragskündigung und beauftragten ein anderes Bauunternehmen mit der Errichtung eines Massivhauses zu einem höheren als dem mit der Beklagten vereinbarten Festpreis.

Mit ihrer Klage haben die Eheleute verlangt festzustellen, dass das beklagte Bauunternehmen verpflichtet ist, ihnen Mehrkosten bei der Errichtung des Hauses zu ersetzen, die deshalb entstehen, weil das Unternehmen sich geweigert hat, den Vertrag zum vereinbarten Preis zu erfüllen.

Zur Begründung führten die Richterinnen und Richter an, dass sich das Unternehmen wegen Nichterfüllung seiner bauvertraglichen Pflichten schadensersatzpflichtig gemacht habe. Es habe den Bau des Hauses zum vereinbarten Festpreis geschuldet. Die Preisanpassungsklausel sei unwirksam gewesen, weil sie die Kunden des Unternehmens, das die vereinbarte Vergütung durch die Festlegung der Listenpreise ohne Begrenzung einseitig anheben könne, unangemessen benachteilige. Die Kunden könnten der Bestimmung bei Vertragsschluss nicht entnehmen, mit welchen Preissteigerungen sie zu rechnen hätten. Gerade Besteller eines Neubaus seien darauf aber in besonderem Maße angewiesen.

Das Unternehmen habe die Vertragserfüllung zum ursprünglich vereinbarten Preis auch nicht deshalb verweigern dürfen, weil sich die Vertragsgrundlage aufgrund unvorhersehbarer Materialpreissteigerungen geändert habe. Denn das Unternehmen habe bei Vertragsschluss die Möglichkeit gehabt, sich mit einer Bestimmung gegen dieses Risiko abzusichern, die auch den Interessen seiner Kunden ausreichend Rechnung getragen hätte.
Wie dies hätte aussehen können, habe ich oben dargelegt.

Eine individuelle rechtliche Prüfung der Vertragsverhältnisse wird angeraten.

Für VOB-Bauverträge gelten andere Regeln! Unternehmen (hierzu gehören immer eG, GmbH oder GmbH & Co. KG) genießen keinen Verbraucherschutz.

Ihre
Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, Wohnprojektberaterin