#97 Der Bewohner:innen Verein

In gemeinschaftlichen Wohnprojekten auf Mietbasis spielt der „Bewohner:innen-Verein“ immer noch eine Rolle als Organisationsform - wenngleich die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) häufig die bessere Wahl wäre.

In diesem Post schauen wir uns zunächst 1) die Herausforderungen für die Eintragung eines Bewohnervereins an.
Wenn der Verein nicht beim Registergericht eingetragen wird, so handelt es sich um einen 2) nicht-rechtsfähigen Verein nach § 54 BGB (Opens in a new window).
3) Anschließend werfen wir einen Blick auf den gemeinnützigen eingetragenen Verein.

Im Post #98 geht es um die “sorgende Gemeinschaft / caring community” aus inhaltlicher Sicht. Insofern sind #97 und #98 die zwei Seiten einer Medaille.

In #99 geht es um die Verwaltung von Gemeinschaftsflächen und deren Kosten- und Nutzungsverteilung in den verschiedenen Rechtskonstruktionen.

1. Eingetragener Bewohnerverein

Grundregel (§ 21 BGB)

In das Vereinsregister können sich nur solche Vereine eintragen lassen, deren Zweck nicht auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb ausgerichtet ist. Ein Bewohnerverein ist daher grundsätzlich als Idealverein einzustufen, wenn er ideelle Ziele verfolgt.

Typischer Zweck eines Bewohnervereins

Ein Bewohnerverein verfolgt in der Regel:

• Interessenvertretung der Bewohner:innen gegenüber Vermieter/Eigentümer

• Kooperationsvertrag mit Vermieter/Eigentümer

• Förderung des Gemeinschaftslebens im Quartier oder Wohnkomplex

• Gemeinschaftliche Nutzung von Einrichtungen

• Organisation von Veranstaltungen, Nachbarschaftshilfe

Solche Zwecke sind ideeller Natur und somit grundsätzlich eintragungsfähig.

Kritische Grenze der wirtschaftlichen Tätigkeit

Die Eintragungsfähigkeit kann problematisch werden, wenn der Verein wirtschaftlich tätig wird. Nach der BGH-Rechtsprechung gilt:

Ein wirtschaftlicher Zweck ist gegeben, wenn ein Verein planmäßig, auf Dauer und nach außen gerichtet eine eigenunternehmerische Tätigkeit entfaltet, die auf die Verschaffung vermögenswerter Vorteile zugunsten des Vereins oder seiner Mitglieder zielt.

Typische Risikobereiche bei Bewohnervereinen:

• Verwaltung von Gemeinschaftseigentum

• Vermietung von Gemeinschaftsräumen als Hauptzweck

• Beschaffung und Weitergabe von Gütern an Mitglieder zu vergünstigten Konditionen

• Generalmietvertrag zur Weitervermietung an Mitglieder des Vereins 

Eine moderate wirtschaftliche Betätigung hindert nicht die Eintragung ins Vereinsregister – sie muss aber im Rahmen der ideellen Zwecksetzung stets Nebenzweck bleiben, also quasi eine dienende Funktion für die eigentliche Zweckverfolgung einnehmen. Eine Gewinnerzielungsabsicht ist nicht notwendig.

d.h.: Wenn der Bewohnerverein z. B. gelegentlich Gemeinschaftsräume vermietet, um seine ideellen Aktivitäten zu finanzieren, ist das unschädlich – solange der ideelle Hauptzweck klar dominiert.
d.h: Werden erhebliche monatliche Mitgliederbeiträge erhoben, um den Gemeinschaftsraum finanzieren und verwalten zu können, kann dies schädlich sein - wenn im Gegenzug kaum satzungsgemäße Aktivitäten von den Mitgliederbeiträgen finanziert werden und somit der ideelle Hauptzweck untergeordnet ist.

Das Registergericht kann nur die Satzung prüfen. Vielfach wird deshalb eine unverfängliche Formulierung gewählt, obwohl tatsächlich der Verein wirtschaftlich agiert. Hier haftet der Vorstand persönlich für die Überschuldung des Vereins, wenn der Verein außerhalb des Satzungszwecks agiert.

Offenheitsprinzip und Austrittsrecht beim Bewohnerverein

Bei privatrechtlichen Vereinen ist die Mitgliedschaft grundsätzlich freiwillig. Vielfach werden deshalb Beitritt zum Verein und Abschluss des Mietvertrages zeitlich „koordiniert“.

Das Austrittsrecht ist jedoch durch die Satzung unabdingbar (§ 40 S. 1 BGB) und sichert die Freiheit des Mitglieds, sich dem Verein und seinen Pflichten zu entziehen. Den Austritt als solchen kann die Satzung nicht verbieten. Sie kann lediglich vorschreiben, dass der Austritt nur am Schluss eines Geschäftsjahres oder erst nach Ablauf einer Kündigungsfrist zulässig ist – die Kündigungsfrist darf höchstens zwei Jahre betragen. Die Kündigung der Mitgliedschaft zum Verein hat keinerlei Auswirkung auf das Mietverhältnis.

Vielfach lehnen die Registergerichte die Eintragung des Bewohnervereins mangels ideellen Zweck und fehlender Offenheit ab. Bereits eingetragene Bewohnervereine werden jedoch nicht von Amts wegen gelöscht.

2. der nicht-rechtsfähige Verein

Wenn der Verein nicht beim Registergericht eingetragen wird, so handelt es sich um einen nicht-rechtsfähigen Verein nach § 54 BGB (Opens in a new window): eine lose Verbindung - passend zu dem Motto “alles kann, nichts muss”. Es gilt das Vereinsrecht. Die Risiken für die handelnden Personen sollten nicht unterschätzt werden.

3. der gemeinnützige eingetragene Verein

Manche Bewohnervereine formulieren als Satzungszweck „Förderung von Senior:innen“ insbesondere durch

• Unterstützung bei Verrichtungen des täglichen Lebens durch Vereinsmitglieder (z.B. durch hauswirtschaftliche Hilfen, Fahr- und Bringdienste, Reparaturen, Besuchsdienste)

• Empowerment durch gemeinsame Kunst und Kultur

• Unterstützen beim Schaffen von Beziehungen unter dem Gesichtspunkt gegenseitiger Hilfe, Respekt und Toleranz

Die Bewohner:innen wollen primär ihre Nachbarn auswählen und innerhalb  der Bewohnerschaft wirken. Dies ist jedoch kein gemeinnütziger Zweck im Sinne des § 52 AO Gemeinnützige Zwecke (Opens in a new window).

Grundvoraussetzung für die Gemeinnützigkeit ist immer, dass
"... die Tätigkeit darauf gerichtet ist, die Allgemeinheit auf materiellem, geistigem oder sittlichem Gebiet selbstlos zu fördern. Eine Förderung der Allgemeinheit ist nicht gegeben, wenn der Kreis der Personen, dem die Förderung zugutekommt, fest abgeschlossen ist, zum Beispiel Zugehörigkeit zu einer Familie oder zur Belegschaft eines Unternehmens, oder infolge seiner Abgrenzung, insbesondere nach räumlichen oder beruflichen Merkmalen, dauernd nur klein sein kann“.

Die Öffnung „in die Allgemeinheit / ins Quartier“ würde zwar Gemeinnützigkeit und damit Spenden und Fördermittel ermöglichen, ist aber von vielen Wohnprojekten gar nicht gewollt.

Wenn die Hürde der Gemeinnützigkeit genommen wurde, dann kann eine entgeltliche wirtschaftliche Tätigkeit (z.B. Sommerfest) zulässig sein. Dazu gehört auch die entgeltliche oder unentgeltliche Raumüberlassung an Dritte. Diese hat ihre Tücken. Die Organisation muss auf die korrekte Zuordnung der Einnahmen achten (Sphärenabgrenzung), um die Gemeinnützigkeit nicht zu verlieren.
Das Registergericht kann aber kein Amtslöschungsverfahren gegen den gemeinnützigen Verein einleiten, weil dieser wirtschaftlich tätig sein.  

Exkurs: “Mieterkollektiv”

Lasst uns größer denken!
Eine geopolitische Vison ist es, … Großstädter:innen durch günstige Konditionen mit gemeinwohlorientierten Großvermietern in Regionen mit Leerstand zu locken. Vorteile können sein: ermäßigte Mieten, Umzugskostenzuschüsse; Kindergartenplätze. Vor Ort sorgen Community Manager dafür, dass der Umzug in ein neues Umfeld zum gemeinschaftlichen Erlebnis wird. Stammtische, Bibliotheken der Dinge und offene Begegnungsorte, bauen Brücken zwischen Alteingesessenen und Neubürger:innen. Gemeinsam entsteht eine lebenswerte Region.

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, (Wohn)Projektberaterin