Bauliche Planungen und ihre Auswirkung auf das Grundbuch

Manche Gruppen starten mit der (Vor)Planung durch einen Architekten unter den Gesichtspunkten: optimale Nutzung des Grundstückes, baulich-ästhetische Gestaltung der Baukörpers, Grundrisse der Wohnungen nach den individuellen Bedürfnissen der künftigen Bewohner und funktionale Entwicklung von Gemeinschaftsflächen. 

Bei Wohnprojekten ist es jedoch nicht möglich, Einzelthemen nacheinander abzuarbeiten, da jede Entscheidung in einem Bereich immer Konsequenzen in anderen Bereichen hat. Ohne frühzeitige Abstimmung mit einem Notar oder Rechtsanwalt kann es passieren, dass entweder umgeplant werden muss oder juristische / finanzielle Vorstellungen revidiert werden müssen. Beide Varianten kosten Geld und Energie.

Die Probleme lassen sich am besten an Beispielen verdeutlichen:

Beispiel A) Drei ältere Ehepaare planten ein Wohnprojekt. Ein Mitglied saß im Rollstuhl und deshalb sollte der Aufzug von der Tiefgarage direkt und bequem in die Wohnungen führen. 

Für die Gruppenmitglieder war klar, dass eine Gemeinschaft von Wohnungs-eigentümer (WEG) (Opens in a new window) gebildet werden soll.
Nach Erteilung der Baugenehmigung wurde jedoch die  Abgeschlossenheits-bescheinigung (Opens in a new window) nicht erteilt. Durch die Lage des Aufzugs galten die Wohnungen als „nicht abgeschlossen“. Damit war die Bildung einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümer unmöglich. Es musste eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes (GbR) im Grundbuch eingetragen werden. Die Finanzierung des Projektes war neu zu planen. Der Gesellschaftervertrag musste überarbeitet werden. Nach Todesfällen und Auszug in eine Pflegeeinrichtung wohnt schließlich nur noch eine Bewohnerin im Haus. Vermietung und schließlich Verkauf  der gesamten Immobilie gestalteten sich äußerst schwierig.

Beispiel B) Eine größere Gruppe beplant ein (reserviertes) Grundstück mit zwei Gebäude, deren Laubengänge durch eine  gemeinsame Treppenhaus erschlossen werden.

Für die Gruppe ist klar, dass in einem Gebäude Wohnungseigentum geschaffen  und verkauft werden soll und in dem anderen Gebäude über eine GmbH & Co.KG Menschen beteiligt werden sollen, die nicht selbst eine Wohnung finanzieren können.

Erst in der juristischen Beratung wird der Gruppe bewusst, dass auf dem Grundstück ein Gesamtgebäude mit einer gemeinsamen Erschließungsanlage errichtet werden soll. Eine Grundstücksteilung ist wegen des gemeinsamen Treppenhauses nicht möglich.
Im Grundbuch muss auf dem Grundstück EINE Wohnungseigentümer-gemeinschaft (WEG) für alle Wohnungen gebildet werden. Innerhalb der WEG könnte eine GmbH & Co.KG Sondereigentum (mehrere Wohnungen) zzgl. x/1000 Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum erwerben, finanzieren und dann an Gesellschafter zur Nutzung übertragen. 

Neben den allgemeinen Abwägungen zur GmbH & Co.KG bedeutet dies im konkreten Fall zusätzlich:

• Die Gesellschafter der GmbH & Co.KG wären nicht berechtigt, persönlich an Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft teilzunehmen - dafür wäre allein die Geschäftsführung berechtigt. 

• Die GmbH & Co.KG hätte innerhalb der WEG die Position eines Mehrheitseigentümers. Das Mitspracherecht der anderen - einzelnen - Sondereigentümer wird geschwächt. 

• Die verschachtelte Konstruktion > WEG mit GmbH & Co.KG - GmbH und natürliche Personen als Sondereigentümer < erschwert die Gewinnung von Gruppenmitglieder. Der Gründungs- und Verwaltungsaufwand ist kostenintensiv und aufwändig. 

Die Vorbereitungen zur Gründung einer GmbH & Co.KG werden abgebrochen.

Fazit: 

Bauliche Planungen haben vielfach Auswirkung auf das Grundbuch. Eigentümer eines Grundstückes können nicht frei bestimmen, was ins Grundbuch eingetragen werden soll.
Obige Beispiele zeigen, dass die Frage nach der „richtigen“ Rechtsform vielfach  von den grundbuchrechtlichen Eintragungen  und den damit verbundenen Rechte und Pflichten beeinflusst wird.
Die Eintragungen  im Grundbuch sind wiederum - im Zuge der dinglichen Absicherung  - entscheidend für die  Finanzierung durch eine Bank.

Es empfiehlt sich, regelmäßig das Gesamtkonzept zu überprüfen. Durch die   intensive Bearbeitung von Einzelthemen verliert sich mitunter der Blick für „das große Ganze“.