Eure Fragen - meine Antworten

0 high-five

00 commentaire

🍀Willkommen im neuen Jahr 2026.

Im Dezember hatten meine zahlenden Mitglieder die Möglichkeit, mir Fragen zu stellen, die ich nun beantworte. Es ging um folgende Themenkomplexe: Wohnprojekte auf Mietbasis, Neunutzung von großen EFH - mein ❤️Lieblingsthema (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre), Ausschluss von einzelnen Gesellschafter:innen und interne Hausordnungen.

Vielen Dank für eure Rückmeldungen. Los geht's!

Mitglied werden (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Kann ein Verein als Generalmieterin einzelne Mieter:innen wegen Eigenbedarfs kündigen?

Nein: Ein Verein als juristische Person kann einem Mieter, mit dem er einen Wohnraummietvertrag geschlossen hat, nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst — also als natürliche Person — oder für enge Familien- bzw. Haushaltsangehörige benötigt. Dass ein Mieter aus dem Verein austritt und die Wohnung einem neuen Vereinsmitglied zur Verfügung gestellt werden soll, begründet keinen Eigenbedarf und ist kein zulässiger Kündigungsgrund. Die gesetzlichen Mieterschutzrechte haben Vorrang; der Mieter kann der Kündigung widersprechen und grundsätzlich in der Wohnung verbleiben (vgl. § 574 BGB).
📌 Wenn man/frau erst den Mietvertrag unterschrieben hat, kann - sanktionsfrei - das Engagement im Bewohner:innenvereine stark nachlassen.

Kann eine eGbR als Generalmieterin die Nebenkostenabrechnung individueller gestalten?

Die Gesellschaft weist den Wohnraum ihren Gesellschaftern auf Grundlage des Gesellschaftsvertrags zu. Das Mietrecht nach dem BGB findet keine Anwendung; entsprechend gilt auch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) nicht. Die Gesellschaft kann einen eigenen Verteilungsmaßstab festlegen und sämtliche Kosten umlegen (z. B. Instandhaltungs‑ und Verwaltungskosten sowie Zuführungen zu Rücklagen). Alle Gesellschafter können Kosten sparen, da etwa Energie‑ und Telekommunikationskosten nicht über zahlreiche einzelne Zähler oder Anschlüsse verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Muss eine Genossenschaft selber bauen oder kann sie auch Bestandsgebäude mieten zur Weitergabe an Genossen?

Es kommt drauf an. Ist die Weitergabe von Wohnraum nur als renditeorientierte Vermögensverwaltung angesehen, könnte die Neugründung der Genossenschaft verweigert werden. Es fehlt die operative Tätigkeit zur Förderung der Mitglieder.

Bietet die Genossenschaft zusätzlich Unterstützungsleistungen für die Mitglieder an (z.B. Anmietung für die Einrichtung ambulant betreuter Demenz-/Pflege-Wohngemeinschaften), sieht die Beurteilung anders aus. Anstelle eines Neubaus, können - auch lokal verteilt - viele kleine Einheiten angemietet und betrieben werden LINK zum Post #87 (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre).

Wie können wir eine Gesellschafterin / einen Gesellschafter aus einer GbR ausschließen?

Der Ausschluss eines Gesellschafters nach BGB ist primär für Personengesellschaften wie die GbR relevant und erfordert grundsätzlich einen wichtigen Grund (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre) (§§ 727, 737 BGB), der die Fortführung der Gesellschaft unzumutbar macht (z.B. grob fahrlässige Pflichtverletzung, Veruntreuung) und das Ultima Ratio Prinzip (letztes Mittel) sein. Der Ausschluss erfolgt durch Gesellschafterbeschluss (bei GbR) und muss dem Betroffenen mitgeteilt werden. Gegen den Beschluss kann Klage erhoben werden.
Der Gesellschaftsvertrag sollte formal den Prozess für diese Ausnahmesituation regeln.
Ein unbequemer oder anstrengender Mitgesellschafter ist kaum auszuschließen. Gruppen, die Toleranz, Respekt, Inklusion und Vielfalt im Leitbild verankern, müssen das aushalten können. Schnell kann dies als Diskriminierung verstanden werden, so dass ein unbegründeter Ausschlussbeschluss einen Schadenersatz nach § 21 AGG (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)begründen kann.

Gleichzeitig muss die Gesellschaft handlungsfähig bleiben. Es gilt eine gesellschaftsrechtliche Balance zu finden. Ein ausgewogener Gesellschaftsvertrag ist wichtig. Gleichzeitig sollten individuelle einvernehmliche Lösungen (z.Bsp. Auseinandersetzungsvertrag möglich sein).

Gibt es einen Trend bei Wohnprojekten?

Im Jahr 2025 gab es zahlreiche ähnliche Beratungsanfragen: Vier bis sechs befreundete Personen im Alter von 30 bis 40 Jahren mit kleinen Kindern wollten gemeinsam eine Bestandsimmobilie kaufen und schnell einziehen. Häufig handelte es sich um ein großes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, das von Erben beziehungsweise einer Erbengemeinschaft veräußert wurde. Die Gründung einer eGbR erschien dafür als schnelle, flexible und kostengünstige Lösung.

Die Bankfinanzierung auch über lokale Banken ist möglich, wenn

die Immobilie gut bewertet wird.
die Eigenkapitalquote und die Einkommenshürden der Gesellschafter passen.
der Gesellschaftsvertrag klare Regelungen zum Zahlungsfluss für Anschaffung / Investition / Modernisierung sowie zur Deckung der laufender Kosten (mit Rücklagen) aufweist.

Apropos Einfamilienhaus

Was Käufer:innen können, kann auch die Eigentümer:in selbst tun, wenn das Haus eigentlich zu groß ist. Über die Zukunft für bestehende Einfamilienhäuser habe ich schon einiges geschrieben. (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Der Bauturbo könnte baugenehmigungsrechtlich Erleichterungen für bauliche Maßnahmen (Nachverdichtung durch Anbauten oder Dachgeschossausbau) schaffen. 📍Bestandseigentümer:innen und nicht nur renditeorientierte Investoren (Käufer) müssten das Potential erkennen. Wenn die Eigentümer:innen zusätzlichen Wohnraum für Mitbewohner:innen schaffen und das Haus neu aufteilen, dann entstehen gleichzeitig finanzielle Freiräume für energetische Modernisierung und barrierefreie Umbauten - soziale Nachverdichtung inklusive.

Am 05. März 26 darf ich in einer digitale Veranstaltung die verschiedenen juristischen Lösungen vorstellen, die unterschiedliche Bedürfnisse befriedigen können.
Sie können sich hier (S'ouvre dans une nouvelle fenêtre) anmelden