Zu Besuch bei … “Villa Kunigunde”, Bamberg

Mein letzter Post im Jahr 2025 ist garantiert frei von Besinnlichkeit, Kerzenschein und Weihnachtskitsch.
Er steht für Lebensfreude, Anpassungsfähigkeit und Durchhaltevermögen. Das wünsche ich uns allen für das kommende Jahr 2026.

Das Mehrgeneration-Wohnhaus "Villa Kunigunde" entstand in den Jahren 2005/06 aus einem veralteten Pflegeheim. Das Haus liegt am Rand des Stadtzentrums Bamberg mit kurzen Wegen zur Fußgängerzone und zu allen Einkaufsmöglichkeiten.

Die damals neu gegründete Villa Kunigunde GmbH & Co. KG konnte mit dem Erzbistum Bamberg ein Erbbaurecht abschließen und das Gebäude aus dem 18. Jahrhundert generalsanieren sowie umbauen.

Heute bieten die zehn Wohnungen unterschiedlicher Größe Platz für 22 Menschen; die Altersspanne reicht vom Kleinkind bis zur „Seele des Projekts“, der rüstigen 80-jährigen Renate Rupprecht.

Ein Gemeinschaftsraum steht für gemeinsames Kochen, Feiern, Schulungen und Gruppentreffen — auch für externe Interessierte — zur Verfügung. Außerdem beherbergt das Haus eine Arztpraxis sowie Büroräume.

Zum Anwesen gehört ein separat gepachteter Obst- und Gemüsegarten von etwa 4.000 m², in dem das bunte Alltagsleben ganz zwanglos stattfindet. Ein Gartenhaus mit Terrasse und selbstgebautem Backofen, eine Bühne, eine selbstgebaute Komposttoilette, verschiedene Sitzplätze, Obstbäume, Gemüsebeete und eine große Wiese zum Toben bieten viel Raum.

Zum Projektjubiläum und zum 80. Geburtstag von Renate habe ich die Gelegenheit genutzt, mal wieder in Bamberg vorbeizuschauen.

(Si apre in una nuova finestra)

Wie kann ein Wohnprojekt auf Mietbasis langfristig gesichert werden?

Ziel des Konzepts ist nachbarschaftliches Leben: Toleranz, Rücksichtnahme, Hilfsbereitschaft und gemeinsame Erlebnisse – zugleich Raum für Individualität und Rückzug. Der gegenseitige Tausch von Gebrauchsgegenständen und Talenten schont Budget und Umwelt.

Ursprünglich plante Renate das Projekt als GmbH & Co. KG mit finanziellem Engagement aller Bewohner:innen. Das funktionierte nur bedingt, da sich wenige die Beteiligung finanziell leisten konnten. Mangels ausreichenden Eigenkapitals stand das Projekt kurz vor dem Aus. Eine Förderung durch die Oberfankenstiftung (Si apre in una nuova finestra) war die Rettung. Ein langfristiger Bankkredit mit guten Konditionen und ein Darlehen aus dem Programm „Sozialer Wohnungsbau“ des Freistaats Bayern ermöglichen seither bezahlbare Mieten.

Zum Glück konnte später die gemeinnützige „Stiftung selbst bewusst SEIN“ als Gesellschafterin gewonnen werden.

Die Villa Kunigunde GmbH & Co. KG wurde inzwischen in eine GbR umgewandelt; Hauptgesellschafterin ist die Stiftung. Nach dem Tod von Renate Rupprecht gehen ihre Gesellschaftsanteile (ohne Anfall von Erbschaftssteuern) an die Stiftung, sodass sich die GbR auflöst. Deshalb wurde auf eine Eintragung ins Gesellschaftsregister verzichtet (keine eGbR).
Damit ist juristisch sichergestellt, dass das Projekt personenunabhängig bestehen bleibt.

Ein weiteres Anliegen von Renate war die Partizipation der Bewohner:innen. So sollen die Mieter:innen das Anwesen selbst verwalten, Instandhaltung organisieren, Nebenkosten abrechnen und gemeinsam entscheiden, wer einziehen darf oder wie Wohnungen bedarfsgerecht getauscht werden können.

Zunächst stand die Gründung einer Mieterorganisation (Mieter-GbR) und der Abschluss eines Kooperationsvertrags im Raum.

Gemeinsam haben wir eine einfachere Lösung gefunden:
Die Vermieterin hat einen Mieterbeirat eingerichtet. Alle Mieter:innen sind mit Abschluss des Mietvertrages automatisch Mitglied. Ähnlich wie eine Hausordnung wird die Mieterbeirats-Regelung als Anlage zum Einzelmietvertrag für alle Beteiligten verbindlich. So sind die Rechte und Pflichten des Beirats klar definiert; intern können die Mieter:innen die Aufgaben frei verteilen. Die Vermieterin hat dem Mieterbeirat ein Konto mit Kontovollmacht und ein Budget von 5.000 € zur Selbstverwaltung eingerichtet. Über das Budget sind alle Betriebskosten zu zahlen. Die Kommunikation zwischen Mieterbeirat, Vermieterin und Stiftung ist ausdrücklich geregelt, insbesondere bei Instandsetzungen, Modernisierungen oder baulichen Veränderungen.

Funktioniert das Mieterbeirat-Konzept, profitieren alle langfristig: Die Vermieterin spart Arbeit und reduziert das Klagerisiko; die Mieter:innen übernehmen gemeinsam Verantwortung und können im Gegenzug kostenbewusster und damit preiswerter wohnen.

Sollte das Konzept nicht funktionieren, kann die Vermieterin einen professionellen Verwalter beauftragen.

Die “Villa Kunigunde” als ein auf Mietbasis angelegtes Wohnprojekt ist damit gut aufgestellt, das Miteinanderkonzept in die nächste Generation zu tragen.

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, (Wohn)Projektberaterin (Si apre in una nuova finestra)

🗓 Für alle Mitglieder der MasterClass plaudere ich über die juristischen Details für einen Mieterbeirat am 22. Januar 2026 » weitere Infos (Si apre in una nuova finestra)