#84b Baugruppe sucht Bank

Bereits beim Kauf einer Immobilien hat eine Baugruppe Schwierigkeiten eine finanzierende Bank zu finden. Hierzu finden Sie weitere Informationen unter
#81a bei Erwerb einer Immobilie mit späteren Übergang zur WEG (Si apre in una nuova finestra)

In Verbindung mit dem Erbbaurecht (Si apre in una nuova finestra)wird es besonders herausfordernd!

Lest gerne weiter bei Stiftung Warentest Finanzen 9/25 (Si apre in una nuova finestra)

Eine Projektgruppe ist als N.N. eGbR eingetragen. Es wird privates Eigentum angestrebt. Das Grundstück wird von der Kommune langfristig reserviert und kann über die Einräumung eines Erbbaurechtes gesichert werden, wenn eine Finanzierungs-bestätigung für das Gesamtvorhaben vorliegt. Die Gruppe ist noch nicht vollzählig, d.h. es sind noch nicht alle Wohnungen zugewiesen. Es liegt noch keine Baugenehmigung vor. 

Geplanter Ablauf aus Projektsicht

1. Notarielle Beurkundung: Erbbaurechtsvertrag

Die eGbR könnte den Erbbaurechtsvertrag (Si apre in una nuova finestra) mit der Kommune abschließen, sofern eine Finanzierungsbestätigung für das Gesamtprojekt vorliegt. In der Reservierungsphase sind dafür viele kostenintensive Vorleistungen notwendig. Diese kann die Gruppe noch ohne Bankkredit finanzieren.

Aus der Sicht der Kommune ist die Fertigstellung des Gesamtprojektes mit einem Ansprechpartner (eGbR) wichtig. Im Erbbaurechtsvertrag wird die „Aufteilung“ in Wohnungserbbaurechte – erst nach Fertigstellung des Gebäudes – erlaubt. Die Zustimmung zur Belastung des Grundstücks mit Grundschulden bedarf einer ausführlichen Regelung.

2. Notarielle Beurkundung: Teilungserklärung iVm Wohnungserbbaurecht

Nach der Paywall geht es weiter mit dem geplanten Ablauf, dem Gegenvorschlag einer Bank und den Konsequenzen.

Der Erbbauberechtigte (eGbR) beurkundet eine Teilungserklärung mit gleichzeitiger Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungserbbaurechte gemäß § 30 WEG (Si apre in una nuova finestra). Das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung wird in einem - auf Grund des Erbbaurechts - errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt.

3. Grundbuchrechtliche Umsetzung

a) Löschung des ursprünglichen Erbbaurechts mit der Kommune
Das bestehende Erbbaurecht im Grundbuch des belasteten Grundstücks (Abteilung II) wird gelöscht. Gleichzeitig erfolgt die Löschung des zugehörigen Erbbaugrundbuchblattes.

b) Anlegung neuer Erbbaugrundbuchblätter
Für jede Wohneinheit wird ein eigenes Erbbaugrundbuchblatt angelegt.
Darin werden eingetragen:

• Das Wohnungserbbaurecht als grundstücksgleiches Recht

• Der jeweilige Anteil am Gesamterbbaurecht verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung

• Eventuelle Belastungen (z.B. Grundschulden)

c) Eintragung im Grundstücksgrundbuch
Im Grundbuch des belasteten Grundstücks (Abteilung II) werden die neuen Wohnungserbbaurechte als Belastungen eingetragen. Diese erhalten dieselbe Rangstelle wie das ursprüngliche Erbbaurecht (§ 10 Abs. 2 ErbbauRG).

Auf der Suche nach der Finanzierungsbestätigung

Die örtliche Bank stellt eine Finanzierung nur in Aussicht, wenn der Erbbaurechtsvertrag mit der Kommune und die Teilungserklärung mit Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungserbbaurechte gemäß § 30 WEG zeitgleich erfolgen.

Die Gruppe müsste die Bestellung des Erbbaurechts zeitlich so verschieben, dass die Wohnungserbbaurechte zugleich beurkundet und vollzogen werden können. Damit wären weitere finanzielle Vorleistungen erforderlich – etwa für Baugenehmigung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Vorbereitung der Teilungserklärung – allein auf Basis eines Optionsvertrags. Die bestehende Reservierungsfrist hätte zudem keine Verlängerung erlaubt.

Letztlich stimmte die Bank der Finanzierung einer dauerhaft angelegten eGbR zu. Anstelle von Privateigentum in einer WEG verbleiben alle Gesellschafter:innen in der eGbR und erhalten eine Wohneinheit zugewiesen. Die Alternative wäre das Scheitern des Projekts gewesen, verbunden mit erheblichen finanziellen Verlusten für alle bereits erbrachten Vorleistungen.

Viele Gesellschafter:innen können hohe Einlagen in die eGbR leisten (z. B. durch Verkauf eines Einfamilienhauses); die übrigen schließen private Kreditverträge bei derselben Bank ab. Die Finanzierung wird insgesamt durch eine Globalgrundschuld der eGbR dinglich abgesichert.

Im Gesellschaftsvertrag müssen mögliche Zahlungsausfälle einzelner Gesellschafter geregelt werden. Um eine Zwangsverwertung durch die Bank zu vermeiden, ist die Vereinbarung einer solidarischen Nachschusspflicht notwendig. Gleichzeitig darf der Informationsfluss zwischen Gesellschaft und Bank nicht durch Verweise auf das Bankgeheimnis behindert werden.

Insgesamt erweist sich das Erbbaurecht als erhebliche Herausforderung. Immerhin wurde ein Ankaufsrecht im Erbbaurechtsvertrag vereinbart, so dass in 20 Jahren der Traum vom Privateigentum doch noch wahr werden kann.

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, (Wohn)projektberaterin

(Si apre in una nuova finestra)