#84a Baugruppe sucht Bank

Aktuell berichten viele Wohnprojekte von Schwierigkeiten, eine finanzierende Bank zu finden. Nach dem Rückzug der Umweltbank aus dem Immobiliengeschäft mit Verbrauchern klagt die GLS Bank über eine hohe Nachfrage. Die Bearbeitungszeiten sind lang, und viele Projekte werden abgelehnt. Gruppen sollten daher auf keinen Fall zu früh, „mal so“ oder ohne gut aufbereitete Unterlagen Finanzierungsanfragen stellen.

Erstinformationen finden Gruppen unter …

Aus der Sicht der Banken sind Projekte nicht profitabel, wenn lediglich KfW- oder EOF-Fördermittel in Anspruch genommen werden sollen oder wenn es zu wenig / zu viel Eigenkapital gibt. Erbbaurechte, fehlende Baugenehmigung und eine noch nicht vollzählige Gruppe bergen für Banken erhebliche Risiken.

Für Erbbaurechte verweise ich auch meine Ergänzung zu diesem Post:
#81b Erbbaurecht (Si apre in una nuova finestra)

Neben der allgemeinen Überforderung von Baugemeinschaften / Baugruppen im Rahmen von Konzeptvergabeverfahren

geht es hier speziell um das Themenfeld “Finanzierungsbestätigung, Gesamtfinanzierung und sinnvolle Beurkundungsabläufe”.

▶️ Eine Projektgruppe ist als N.N. eGbR eingetragen. Das Grundstück wird von der Kommune langfristig reserviert und kann durch Kaufvertrag erworben werden, wenn eine Finanzierungsbestätigung für das Gesamtvorhaben vorliegt. Die Baugenehmigung wurde beantragt. Einige Gruppenmitglieder können viel Eigenkapital einbringen. ABER: die Gruppe ist noch nicht vollzählig, d.h. es sind noch nicht alle Wohnungen zugewiesen.

✅️ Geplanter Ablauf aus Projektsicht

1. Notarielle Beurkundung: Kaufvertrag

Bereits in der Reservierungsphase haben die Gründungsmitglieder zahlreiche kostenintensive Vorleistungen erbracht. Die Gründungsmitglieder könnten den Kaufpreis auch aus eigenen Mitteln finanzieren. Es fehlt lediglich die Finanzierungsbestätigung für das Gesamtprojekt.

2. Notarielle Beurkundung: Teilungserklärung

Nach dem Erwerb des Grundstücks beabsichtigt die eGbR, als Eigentümerin des Grundstücks die Teilungserklärung zu beurkunden: Das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung wird mit einem Miteigentumsanteil (MEA) am Grundstück verbunden. Eigentümerin aller Einheiten ist die eGbR.

Im Interesse des Gesamtprojekts soll die grundbuchrechtliche Aufteilung möglichst spät erfolgen, idealerweise mit fortgeschrittener Bautätigkeit. Bis zu diesem Zeitpunkt sind kleinere bauliche Veränderungen, die mit geringen Kosten für eine Tektur verbunden sind, möglich. Gesellschafterwechsel und Beitritte in der eGbR können bis dahin ohne Beurkundung vollzogen werden.

Die Auflassung der einzelnen Einheiten an die Gesellschafter:innen erfolgt erst, wenn alle Zahlungsverpflichtungen bekannt und berechnet sind. Dies gewährleistet den Einfluss der eGbR und sichert den Zahlungsfluss an die eGbR.

3. Grundbuchrechtliche Umsetzung

a) Eintragung im Grundstücksgrundbuch
Die eGbR wird als neue Grundstückseigentümerin eingetragen.

b) Anlegen der Wohnungsgrundbuchblätter
x/1000 MEA wird mit Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden.

c) Eventuellen Belastungen (z.B. Grundschuld, Nießbrauch) können eingetragen werden. Auf eine Auflassungsvormerkung zugunsten der einzelnen Gesellschafter sollte verzichtet werden.

d) Auseindersetzung innerhalb der eGbR mit Auflassung Sondereigentum

Nach der Paywall geht es weiter mit dem Gegenvorschlag einer Bank und den Konsequenzen für den Einzelnen und die Gesellschaft.

🔎 Auf der Suche nach der Finanzierungsbestätigung

Die örtliche Sparkasse hat signalisiert, dass sie eine Finanzierung in Aussicht stellt, sofern die Wohnungsgrundbuchblätter zeitgleich mit dem Kaufvertrag angelegt werden. Die Bank beabsichtigt, die Kredite der Gesellschafter über Grundschulden im entsprechenden Grundbuchblatt abzusichern.

Die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung kann jedoch erst nach Vorlage der Baugenehmigung und der Erstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgen.

Möchte die Gruppe den Kaufvertrag so zeitlich verschieben, dass die Teilungserklärung gleichzeitig beurkundet und vollzogen werden kann? Dies würde bedeuten, dass die Gruppe zunächst in erheblichem Maße finanziell vorlegen müsste: für die Baugenehmigung, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Vorbereitung der kostenintensiven Teilungserklärung – und das alles auf Basis eines Optionsvertrages!
Erlaubt die Reservierungsfrist überhaupt eine solche zeitliche Verschiebung?

Es zeigt sich, dass Baugruppen mit der Forderung aus dem Konzeptvergabeverfahren überfordert sind. Die Konzeptvergabe und die Anforderungen der Finanzwelt stehen häufig im Widerspruch zueinander.

Durch Intervention des (Ober)bürgermeisters gelang es im Einzelfall, die lokale Sparkasse als finanzierende Bank für das Projekt zu gewinnen und sich auf eine modifizierte Finanzierungsbestätigung zu verständigen. So könnte die eGbR die Immobilie erwerben und den Kaufpreis - zunächst - ohne Bankkredit finanzieren. Im Innenverhältnis ist es jedoch notwendig, die "Vorfinanzierung" der eigenkapitalstarken Gesellschafter:innen im Gesellschaftsvertrag sorgfältig zu regeln.

Gibt es keine eigenkapitalstarken Gesellschafter:innen könnte die Idee entstehen, statt des Kaufs der Immobilie über einen Erbbaurechtsvertrag zu verhandeln.
Dies erleichtert jedoch nicht die Finanzierung!
#81b Erbbaurecht (Si apre in una nuova finestra)

📍Die Finanzierung des Gesamtprojektes

Auch nach dem Erwerb der Immobilie muss die Finanzierung des Gesamtprojekts weiterhin vorangetrieben werden. Erst nach einer verbindlichen Klärung der Finanzierung, einschließlich möglicher Kredite und Anträge auf KfW-Fördermittel, sollte der Bauunternehmer beauftragt werden. Die umfassende Prüfung durch die Bank gibt allen Gesellschafter:innen die Sicherheit, dass das Projekt tatsächlich realisierbar ist.

Sobald die Gruppe vollständig ist und alle Wohnungen intern an die Gesellschafter:innen zugewiesen wurden, kann die Teilungserklärung grundbuchrechtlich vollzogen werden. Die Bank hat die Möglichkeit, die Kredite der Gesellschafter über Grundschulden im entsprechenden Wohnungsgrundbuchblatt abzusichern. Die eGbR bleibt jedoch zunächst Eigentümerin, und die Auflassung an die Gesellschafter:innen erfolgt erst nach Fertigstellung des Projekts.

💡Bedeutung der TE für die einzelnen Gesellschafter:innen

Sollten (auch) die einzelnen Gesellschafter:innen auf die schnelle grundbuchrechtliche Absicherung der eigenen Wohnung drängen?

Vor der Modernisierung des Personengesellschaftsrechts konnten Gläubiger direkt auf die persönlich haftenden Gesellschafter:innen als Gesamtschuldner zugreifen, was ein erhebliches Risiko darstellte. In der Vergangenheit war es daher sinnvoll, die persönliche Haftung auf den Kostenanteil und die Finanzierung der eigenen Wohnung zu beschränken. Der Vollzug der Teilungserklärung, die Auflassungsvormerkung sowie die Grundschuldeintragung erfolgen häufig bereits vor Baubeginn.

In vielen Projekten fühlten sich die Gesellschafter:innen dadurch oft nicht dem Gesamtprojekt verpflichtet. Viele „Bauherren“ versuchten lediglich, ihre eigenen Wohnungen und Kosten zu optimieren, was zu zahlreichen Konflikten führte und den Gemeinschaftssinn im Zusammenleben stark beeinträchtigte.

Mit der Einführung der neuen eGbR (1.1.24) ist die Durchgriffshaftung der Gläubiger weggefallen. Erfüllt ein:e Gesellschafter:in die Kreditverpflichtungen gegenüber der Bank nicht, muss kein Gesellschafter befürchten, persönlich für die schuldrechtlichen Verbindlichkeiten gegenüber der Bank haftbar gemacht zu werden.

Dennoch bleibt der dingliche Zugriff der Bank auf die (Gesamt)Immobilie über die Zweckerklärung möglich.

Sobald die eGbR von dem Zahlungsproblem erfährt (Bankgeheimnis klären / begrenzen!) sollte eine solidarische Nachhaftung zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungen im Gesellschaftsvertrag geregelt werden.

Auch der Ausschluss von nicht zahlungsfähigen oder -willigen Gesellschafter:innen wird festgelegt. Die gemeinsamen Mitwirkungspflichten zur Realisierung des Projektes werden gestärkt, was deutlich einfacher ist, wenn der Gesellschafter noch keine dinglichen Rechte an der „eigenen Wohnung“ hat.

Es gilt, die unterschiedlichen Interessen der Einzelnen, der Gruppe und der Bank abzuwägen.

🔥 Was die Gesellschaft unbedingt vermeiden sollte

Solange noch nicht alle Wohnungseinheiten vergeben sind, sollte keine Teilungserklärung vollzogen werden und kein Bauauftrag erteilt werden.

• Ein preisgünstiger Beitritt zur Gesellschaft ist nur bis dahin möglich.
  Mit dem ersten Bauauftrag kann der/die NEUE keine KfW-Fördermittel beantragen und muss Grunderwerbsteuer auf Miteigentumsanteil Grundstück und Sondereigentum zahlen. Diese erschwert zusätzlich die Vergabe an NEUE. Dies gilt gleichermmaßen für Verkauf der Einheit oder Beitritt als Gesellschafter:in.
  

• Mit Bildung der Wohnungsgrundbuchblätter wird die eGbR als Eigentümerin für alle Wohnung eingetragen. Wird das Sondereigentum zu einem späteren Zeitpunkt an einen Dritten verkauft, so muss dies beurkundet werden. Hierzu gehört eine Beurkundung von geplanten Qualitäten und künftiger Beschaffenheit.
  

• Auch bei Verkauf nur einer Einheit wird das Finanzamt prüfen, ob Spekulationsgewinne bei der eGbR entstanden sind.
  

• Die Übertragung von mehr als 3 Immobilien/Sondereigentumseinheiten innerhalb von 5 Jahren gilt als gewerblicher Grundstückshandel. Dies ist kein starrer Wert, sondern eine Einzelfallbetrachtung, die auch unter 3 Immobilien und rückwirkend greifen könnte. Die planmäßige Projektsteuerung, der Abschluss von Bauverträgen im Namen der eGbR und das gezielte Suchen von Dritten als künftige Sondereigentümer können in die Bewertung einfließen. Auch wenn im Übergabevertrag kein Kaufpreis mit Gewinnerzielungsabsicht, sondern Kostenumlage vereinbart wird, ist dies keine Sicherheit gegen die Einstufung als gewerbliche Tätigkeit.

Die ursprünglich vermögensverwaltende eGbR bekäme unter Umständen einen ganz anderen Charakter.

•  Mit der gewerblichen Tätigkeit wird die eGbR selbst nicht mehr als „Verbraucherin“ eingestuft. Die eGbR verliert Schutzrechte gegenüber Handwerkern. Für die Bank entfallen viele Belehrungspflichten.

• Die eGbR benötigt eine Erlaubnis nach § 34 c GewO und unterliegt gewerbe- und steuerrechtlichen Vorschriften. Die eGbR unterliegt der AGB-Kontrolle für standardisierte Verträge und muss ihrerseits den Verbraucherschutz gegenüber den NEUEN wahren.

• Bei einer gewerblichen Tätigkeit der eGbR muss die MaBV (Si apre in una nuova finestra) eingehalten werden. Es gelten nicht mehr die Regelungen aus dem Gesellschaftsrecht. Es gibt strikte Regelungen über den Abruf von Zahlung (Si apre in una nuova finestra). Regelungen zur Kostenumlage mit Nachschusspflicht sind als nichtig zu betrachten. Zudem haftet die eGbR für die Fertigstellung und Erfüllung der beurkundeten Qualitäten. Die NEUEN können Zahlungen zurückhalten, wenn die Erwartungen nicht erfüllt werden. Bauliche Veränderungen können nicht mehr als Baugruppe beschlossen werden, sondern wären beurkundungspflichtig.

• Gründungsgesellschafter der eGbR und später hinzukommende Sondereigentümer sind unterschiedlich zu betrachten und zu behandeln. Während „die NEUEN“ Forderungen stellen können, müssen die Gründungsgesellschafter die Risiken alleine tragen. Es besteht die Gefahr, dass Gesellschafter nach der Risikobewertung aussteigen. Damit steigt die Zahl der nicht vergebenen Einheiten.
  

Die Bankfinanzierung einer Baugruppe, die noch nicht vollzählig ist, ist so gut wie unmöglich. In der Planungsphase sollten deshalb die Wohnungsgrößen und Grundrisse effizient und flexibel sein, um bedarfsgerecht und kostengünstig agieren zu können. Eine Herausforderung für Architekten!

Der Erwerb der Immobilie durch Eigenmittel, ohne Bankfinanzierung, verschafft der Gruppe den notwendigen zeitlichen Spielraum, um vollständig zu werden. Die bereits geleisteten Vorarbeiten, wie Planung und Baugenehmigung, sind somit nicht vergebens. Zudem ermöglicht es der Gruppe, die Anforderungen der finanzierenden Bank zu erfüllen, da sie sich schon in der gesicherten Position als Grundstückseigentümerin befindet. Der notwendige Eigenkapitalanteil ist bereits erbracht.

Infolgedessen finanziert die Bank ausschließlich die Bautätigkeit über grundbuchrechtlich abgesicherte Kredite an die Gesellschafter:innen.

Noch nicht vergebene Wohnungen könnten theoretisch auch von der eGbR dauerhaft vermietet werden. Die Risiken der gewerblichen Tätigkeit wären verschwunden. Vermietung gehört zur Vermögensverwaltung, und die Mieteinnahmen könnten einen wichtigen Finanzierungsbaustein darstellen. Dies könnte bei Banken möglicherweise neue Türen öffnen. Nach 10 Jahren könnte ein Verkauf durch die eGbR in Betracht gezogen werden. Ob die Gruppenmitglieder das Eigenkapital für ihre eigene Wohnung und anteilig für die vermietete Einheit aufbringen können, wäre zu klären. Zudem stellt sich die Frage, ob die Vermietung mit den Vorstellungen der Gruppe und den Bedingungen der Grundstücksvergabe in Einklang steht.

Die Beteiligung an einer Baugruppe ist bedauerlicherweise nur Menschen mit hohem Eigenkapitalanteil möglich. Die strengen Vorgaben aus Konzeptvergabeverfahren verstärken diese Situation zusätzlich. Bauen in der Gruppe, um privates Eigentum zu schaffen, ist keine einfache und preiswerte Handlungsoption.

Die frühzeitige Beteiligung einer Finanzierungsberatung kann hilfreich sein
» LINK zum Wohnprojekte-Portal (Si apre in una nuova finestra).  Ansonsten treffen zwei Welten unversöhnlich aufeinander.

Für Interessierte biete ich eine gezielte juristische Schulung für “Baugruppen” an.

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, (Wohn)projektberaterin

(Si apre in una nuova finestra)