#07 Berechnung des Mietzinses in einem Wohnprojekt

Bei Wohnprojekten stellt sich die Frage nach der „richtigen“ Mietzinshöhe oder dem "richtigen" Nutzungsentgelt.

Wieviel können wir uns als leisten?

Die Weichenstellung beginnt mit einer Machbarkeitsprüfung und einem Architektenvertrag, der bereits Vorgaben für die Herstellungskosten und laufenden Betriebskosten macht. Die Verringerung von qm-Flächen zur Alleinnutzung / zur Gemeinschaftsnutzung kann eine Strategie sein.

Gleichzeitig rechnen Sie bitte vom Ende rückwärts.

Wie hoch dürfen die monatlichen Kosten sein? Bei der Kalkulation müssen neben den tatsächlichen Kosten auch Rücklagen/Rückstellungen für die Unwägbarkeiten (Leerstand, Todesfälle, Bauprozesse) berücksichtigt werden.

In den vermögensverwaltenden Personengesellschaften haben die Gesellschafter Anspruch auf Zuweisung von Wohnraum und übernehmen alle Kosten auf Basis des Gesellschaftsvertrages. Mietrecht spielt dann keine Rolle.

Es gibt auch die Möglichkeit Wohnraum an Nichtgesellschafter zu vermieten. Was sind die Aspekte für die "richtige" Mietzinshöhe? steuerliche Aspekte und mietrechtliche Aspekte.

1. Steuerliche Aspekte

Jedes Steuersubjekt hat die Wahl zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung § 21 EStG oder steuerneutraler „Liebhaberei“.

Letzteres würde bedeuten, dass das Wohnprojekt als Vermieter keine Abschreibung für Abnutzung (AfA) und keine Aufwendungen als Werbungskosten geltend machen kann. Gerade bei denkmalgeschützten Gebäuden können die steuerlichen Vorteile jedoch durchaus interessant sein.
Es kommt also auf den Einzelfall an. 

Mitunter erfolgt die Wahl auch unbewusst.
Soziale Vermieter, die weit unter der ortsüblichen Miete vermietet hatten, konnten über die Steuer abgestraft werden. Wegen "Liebhaberei" konnten sie lange Zeit keinerlei Werbungskosten (z.B. für Reparaturen, Modernisierungen) absetzen.

Die Diskussion um preiswerten Wohnraum hat mittlerweile zu einer Änderung des Steuerrechts geführt:

Werbungskostenabzug -
auch bei verbilligtem Wohnraum

Die Höhe des Werbungskostenabzugs bei verbilligt überlassenen Wohnungen richtet sich nach dem Verhältnis der tatsächlich vereinbarten zur ortsüblichen Miete.

Ab dem Jahr 2021 gilt gemäß § 21 Abs. 2 EStG folgende Regelung:

Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist eine sog. Totalüberschussprognose durchzuführen. Fällt diese positiv aus, wird die Einkünfteerzielungsabsicht bejaht und der volle Werbungskostenabzug gewährt. Bei negativem Ergebnis ist eine solche Absicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil anzunehmen, für den die Werbungskosten dann anteilig abzugsfähig sind. 

Beträgt das Entgelt bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich. Ein voller Werbungskostenabzug ist möglich.

Weitere Einzelfragen zur Ermittlung dieses Verhältnisses wurden vom Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 22.02.2021 IX R 7/20 geklärt.

Welche Miete ist maßgebend?

Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs ist allein auf das Verhältnis der Warmmiete abzustellen. Zur Warmmiete gehören alle umlagefähigen Betriebskosten, also auch solche, die direkt vom Mieter getragen werden (z.B. Energiekosten).

 Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?

Vorrangig ist ein Mietspiegel heranzuziehen. Jeder Wert des Mietspiegels ist ortsüblich, d.h. das Erreichen des unteren Wertes einer Mietpreisspanne reicht für den vollen Abzug aus.

Um Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden, empfiehlt es sich, einen Sicherheitsabstand zur %-Grenze einzuhalten. Bitte prüfen Sie jährlich, ob die Einzelmiete aufgrund allgemeiner Mietpreissteigerungen anzupassen ist.

Sonderfall:
vermögensverwaltende Gesellschaften

Vermögensverwaltende Gesellschaften wie die eGbR oder GmbH & Co.KG können durch ihren Gesellschaftsvertrag und ihr tatsächliches Handeln bewusst entscheiden, ob sie ...

a) ... eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgen und damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen wollen.  

Steuerrechtlich wird das „Wirtschaftsgut“ den Kommanditisten / Gesellschafter:innen entsprechend ihrer Beteiligungsquote an der vermögensverwaltenden Personengesellschaft anteilig zugerechnet (ideelle Bruchteilsbetrachtung).

Nutzungsverträge zwischen einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft und einem Gesellschafter sind steuerrechtlich nicht anzuerkennen, wenn und soweit diesem das Grundstück anteilig zuzurechnen ist. Hält jemand 10 % der Geschäftsanteile und werden ihm 10 % Wohnfläche zur Eigennutzung zugewiesen, so ist dies nicht steuerlich relevant.

Hält ein Gesellschafter 10 % der Geschäftsanteil und bewohnt 20 % Wohnfläche, so wären nur die Differenz von 10 % steuerlich relevant bzw. als Schenkung zu berücksichtigen. 

b) ... oder keinerlei Gewinnerzielungsabsicht besteht und alle Kosten unter den selbstnutzenden Gesellschafter:innen verteilen wollen.

Die Gesellschaft kann dann frei entscheiden, wie die Kosten für die anteilige Nutzung des „Wirtschaftsguts“ intern verteilt werden. Geschäftsanteil und Nutzungsanteil stehen in keinem direkten Verhältnis. Die Konstruktion ist steuerneutral, d.h. es gibt auch keine steuerlichen Vorteile. Gleichzeitig wird auf die Förderung zur Schaffung von Mietwohnraum verzichtet.

Eine "solidarische Finanzierung" unter den Gesellschafter:innen ist möglich. Im Gegensatz zur Genossenschaft müssen nicht alle gleich behandelt werden.

Die Konstruktion ist hochkomplex und sehr beratungsintensiv.

2. Mietrechtliche Aspekte

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gilt auch für Wohnprojekte - insbesondere dann, wenn die Mietwohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Anderslautende Vereinbarungen sind unwirksam und der Mieter kann Zuvielzahlungen zurückverlangen.

Hervorzuheben sind folgende Vorschriften: 

§ 556d BGB

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen.

Die sog. Mietpreisbremse bis zum 31.12.2029 gilt in allen 13 Bundesländern und 492 Gemeinden. Möbelierungszuschläge sind beliebte Umgehungstricks.

§ 556f BGB

§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung

Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt dennoch auch bei Neubauten eine Rolle wegen des Verbots der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG (Abre numa nova janela).
Auch kann Mietwucher nach § 291 StGB strafrechtlich geahndet werden.

“Ohne Förderung sind die Grundstücks-, Herstellungs-, Projektkosten aktuell viel zu hoch, um die "Mietpreisdeckelung" stemmen zu können. Nur dort, wo die Mieten sowieso sehr hoch sind, lohnt sich ein Neubau.”

Sonderfall:
vermögensverwaltende Gesellschaften

Das Nutzungsentgelt zur Kostendeckung kann auch deutlich über den ortsüblichen Mieten liegen - ohne dass dies zur Unwirksamkeit der Vergütungsvereinbarung oder zum Mietwucher führt. Der im "Wirtschaftsgut" wohnende Kommanditist genießt insofern keinen Mieterschutz. Der Nutzungsvertrag gilt insofern als Vertrag “sui generis” (eigener Art).

Leider werden so keine dauerhaft preiswerten (Miet)wohnungen geschaffen. Wohnprojekte als eGbR oder GmbH&Co.KG sind nur etwas für Leute mit Eigenkapital.

Vielfach werden zu große Einfamilienhäuser für die Beteiligung an einem Wohnprojekt verkauft. Dies kommt Familien zugute, die größere Bestandsobjekte suchen.

Angelika Majchrzak-Rummel
Rechtsanwältin, Wohnprojektberaterin